Prije nekoliko godina odlučio sam prodati svoju kuću. Kuća je izgrađena u prošlom stoljeću, no krajem prošlog stoljeća pa spada u kategoriju relativno novo izgrađenih objekata.
U svrhu toga malo sam se pozabavio internetom i doznao podatak da se čistim papirima smatra da je kuća u vlasništvu 1/1, da ima građevinsku ali i uporabnu dozvolu!
Užas! A ja do danas nisam uspio dobiti uporabnu dozvolu!
Dvaput sam išao po nju u tadašnju općinu.
Prvi put prije useljenja. Nisam je dobio jer mi je službenica rekla neka dođem kada kuća bude potpuno gotova!
Ipak, rekla mi je što mi sve treba da bi je dobio.
Drugi puta me opet odbila. Suteren i stan su bili gotovi, no potkrovlje nije. Dakle, kuća još uvijek nije bila potpuno gotova!
Treći put je bilo prije nekih mjesec dana! I opet odbijenica uz razlog koji ću navesti pri kraju teksta!
U očajanju, opet sjedam za computor i pravac internet!

Pronašao sam podatak da država već duže vrijeme razmišlja o ukidanju obaveze izdavanja uporabne dozvole i to prvenstveno zato što taj namet nije saživio u narodu.
Naime, javna je tajna da 90 % vlasnika stanova ili kuća u RH NEMA uporabnu dozvolu!
???????
Koji bi mogli biti razlozi za to shvatio sam tek kada sam otišao na web stranicu Središnjeg državnog portala:

"U svrhu utvrđivanja da li je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno glavnim projektom, provodi se tehnički pregled. Investitor, odnosno vlasnik, dužan je omogućiti provedbu tehničkog pregleda te dati na uvid propisanu dokumentaciju:
- rješenje o upisu u sudski registar, odnosno obrtnicu i suglasnost za obavljanje djelatnosti građenja sukladno posebnom propisu za izvođača radova
- ugovor o građenju sklopljen između investitora i izvođača
- akt o imenovanju glavnog inženjera gradilišta, inženjera gradilišta, odnosno voditelja radova
- ugovor o stručnom nadzoru građenja sklopljen između investitora i nadzornog inženjera
- građevinsku dozvolu s glavnim projektom, odnosno glavni projekt
- građevinski dnevnik
- dokaze o svojstvima ugrađenih građevnih proizvoda u odnosu na njihove bitne značajke, dokaze o
- sukladnosti ugrađene opreme i/ili postrojenja prema posebnom zakonu, isprave o sukladnosti određenih dijelova građevine temeljnim zahtjevima za građevinu, kao i dokaze kvalitete (rezultati ispitivanja, zapisi o provedenim procedurama kontrole kvalitete i dr.) za koje je obveza prikupljanja tijekom izvođenja građevinskih i drugih radova za sve izvedene dijelove građevine
- te po potrebi i drugu propisanu dokumentaciju."

To vrijedi za sve građevine građene nakon 1. listopada 2007 godine

Moja kućica, kako sam naveo u tekstu sagrađena je krajem prošlog stoljeća pa spada u drugu kategoriju građevina za koje vrijede slijedeći propisi:
"Za građevinu izgrađenu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine tijelo graditeljstva može na zahtjev stranke, umjesto uporabne dozvole, izdati uporabnu dozvolu za građevinu izgrađenu na temelju akta za građenje izdanog do 1. listopada 2007. godine.

Uz zahtjev za izdavanje navedene uporabne dozvole prilažete građevinsku dozvolu, odnosno drugi odgovarajući akt. Dozvola se izdaje ako je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, odnosno drugim odgovarajućim aktom nadležnog tijela."

Nikako ne bih želio ulaziti u analizu propisa za građevine koje su građene nakon 1. listopada 2007 godine, no svakom tko zna kako se kod nas gradi, naročito van velikih gradova ( u selima i zaseocima ) jasno je kako za svoje, novoizgrađene objekte, nemaju šanse dobiti uporabnu dozvolu, naravno ako se ovlašteni državni organi zaista slijepo drže propisa!

Ali, ruku na srce - što će im?
Ako imaju građevinsku dozvolu, za uporabnu ih nitko nikada neće pitati, osim ako će kuću ili stan htijeti prodati nekome tko mora dići kredit u banci da bi je kupio. Neke gruntovnice bez uporabne dozvole ne žele upisati novog vlasnika kao vlasnika, no mnoge i to učine uz napomenu kako građevina nema uporabnu dozvolu!

Pa ako ste kuću sagradili za sebe i svoje nasljednike, možete živjeti u njoj do kraja života da Vas nitko ne pita imate li uporabnu dozvolu.

Vratimo se na temu koju sam započeo.
Dakle za moju kućicu vrijede ovi drugi propisi, odnosno "dozvola se izdaje ako je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom odnosno drugim odgovorajućim aktom nadležnog tijela"
Znači, da bih dobio uporabnu dozvolu uopće nije bitno da li su plinske, vodovodne i odvodne, te strujne instalacije ugrađene prema projektu , pravilno i sigurne za uporabu, već samo da je kuća izgrađena prema građevinskoj dozvoli!

Bio sam zbunjen.
Dakle, radi se o uporabnoj dozvoli, dozvoli koja se izdaje samo ako je građevina sigurna za stanovanje ( za uporabu )! To je zdravorazumsko razmišljanje.
No, iskustvo nam kaže da je mnogo puta velika razlika u logici zdravog razuma i potrebama preskupe države, pa sam stoga potražio stručno mišljenje, tj. pravnog savjetnika koji je rekao slijedeće:

"Svrha uporabne dozvole i postupka koji joj prethodi u tome je da tehničko povjerenstvo na terenu, službenici nadležnog ureda državne uprave za poslove graditeljstva u svojim uredima još jednom provjere jesu li dobro obavili svoj posao kada su Vam izdali građevinsku dozvolu.

Na tragu Vašeg pitanja o "svrhovitosti" uporabne dozvole je i prijedlog novog Zakona o građenju koji više ne predviđa izdavanje građevinske i uporabne dozvole za obiteljske kuće, ali dok ovaj zakonski prijedlog ne postane Zakon, naša normativna stvarnost je takva da ne smijete useliti u novoizgrađenu kuću dok nemate uporabnu dozvolu za nju.

Kako prema nekim procjenama oko 90% objekata u Hrvatskoj nema uporabnu dozvolu, a ljudi ih ipak koriste tako je i sam život dao odgovor na pitanje "svrhovitosti" ovog dokumenta."

Dakle, nitko ne smije useliti u novoizgrađenu kuću dok nema uporabnu dozvolu za nju!

Srećom za mene i mog pokojnog oca i njegovog pokojnog oca i pokojnog oca njegovog pra pra djede, mi smo svoje kuće sagradili prije 1. listopada 2007 godine, pa smo smjeli useliti u kuću ili stan bez uporabne dozvole!

Ako sam ispravno shvatio za sve građevine koje su izgrađene prije 1. listopada 2007 godine uopće nije bitno da li su plinske, strujne, vodovodne i odvodne instalacije izvedene prema zakonu i projektu ( ako uopće postoji ). Nije bitno da li moje otpadne vode imaju spoj s kanalizacijom , septičkom jamom ili ih ispuštam u susjedovu grabu ( možda u susjedov bunar ili pojilište za stoku ). Nije bitno da li su mi plinske instalacije ispravno postavljene i da li bih se jednog jutra mogao probuditi mrtav ili možda odletjeti u zrak!
Nije bitno da li su električne instalacije pravilno izvedene ili će jednog dana moja kuća izgorjeti!

Ne! Za sve građevine izgrađene prije 1. listopada 2007 godine to su sve irelevantne činjenice! Najbitnije je da je kuća sagrađena u gabaritima prema građevinskoj dozvoli, te da je njezin izgled onakav kako je nacrtano u građevinskoj dozvoli!

A onda, nakon malo pregledavanja interneta pronađem i ovaj odgovor službene osobe:
"Objekti izgrađeni na temelju građevinske dozvole ili drugog odgovarajućeg akta kojim se dozvoljava građenje izdanog prije 19. lipnja 1991., tretiraju se kao da imaju Uporabnu dozvolu. Drugim riječima njihova dozvola za građenje ima status Uporabne dozvole.
Dakle, još jedan apsurd.
Ako si sagradio objekt prije 19. lipnja 1991 godine tada ti je građevinska dozvola ujedno i uporabna dozvola! Ako si sagradio kuću nakon tog datuma, tada moraš ishodovati i uporabnu dozvolu
I koga boli ona stvar da li je građevina zaista sigurna za stanovanje ili je potencijalna bomba?

Zašto sve ovo pišem?
Sredinom devedesetih godina prošlog stoljeća financirali smo izgradnju samostojećeg objekta na građevinskoj čestici, koja nam je dana na poklon.
Izvođač radova, koji je ujedno bio zadužen i za ishodovanje građevinske dozvole, ničim izazvan napravio je temelje koji su bili veći nego oni iz projekta prema kojem je izdana građevinska dozvola, te započeo gradnju kuće. Kao osobe koje su dale puno povjerenje izvođaću radova, nije nam ta mogućnost uopće padala na pamet!
No, sve instalacije su izvedene prema Zakonu i za sve imamo certifikate! Što više, kuća je građena tako da bez problema može izdržati i potres od 7 stupnjeva MCS, bez da se uruši!
Ali, svi ti certifikati i svi dokazi da je kuća savršeno sigurna za život uopće nisu bitni za dobivanje uporabne dozvole!
Ovo se jasno može iščitati iz slijedećeg obrazloženja službene osobe za izdavanje dozvola:
"To što je kuća sagrađena malo izvan gabarita odobrenih u građevinskoj dozvoli nije toliko bitno, no nikako se ne može dobiti uporabna dozvola iz razloga što je krov kuće, koji je prema dozvoli trebao biti kapa krov, učinjen kao šator krov".
To je bilo objašnjenje zašto je odbijen treći zahtjev za dobivanje uoprabne dozvole!

Nema druge nego ispočetka. Novi nacrti, novi projekti, nova mjerenja, nova građevinska dozvola prema činjeničnom stanju, a onda, ako Bog da, možete dobiti i uporabnu dozvolu!
Znate li koliko to košta?

A sve za što? Za to da bi preskupa država mogla još bolje živjeti.

Srećom, znajući činjenicu kako je uporabna dozvola ustvari postala samo još jedan nepotreban namet, te da bi inzistiranjem na njoj trgovanje nekretninama potpuno stalo ( jer bez te dozvole nema upisa novog vlasnika ), te da bi se izbjegla cijela zbrka i kaos jedan je Ministar dao službeno objašnjenje:

"Ako, dakle, dođe do kupoprodaje legalno izgrađene kuće, koja nema uporabnu dozvolu, novi vlasnik će za upis u zemljišne knjige priložiti dokaz o zakonitosti kuće. A dokaz da je kuća zakonita može biti građevinska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, lokacijska dozvola kojom se dopušta građenje... dokument koji je tražen po tada važećem zakonu."
Ministar graditeljstva Branko Bačić

Bogu hvala ili točnije Ministru hvala!

Oznake: Svima jedna kost