Nekretnine u Istri

Je li to igra riječi ili igra ponuda i potražnje? U novoj slovenskoj reviji "Total tjedna", s nakladom od 360 tisuća primjeraka, u najavi teksta piše: "Kupujemo Hrvaško", što u hrvatskome prijevodu može značiti i: Kupujemo hrvatsko, i: Kupujemo Hrvatsku.
Zasigurno je velika želja povratak na "zlatne sedamdesete", kada u naslovu teksta piše: "Hrvatska obala u slovenskim rukama". Bilo kako bilo, Slovenci ocjenjuju da je "ulaganje u kupnju nekretnina u Hrvatskoj za Slovence danas odlično ulaganje, jer je vrijednost tih nekretnina do sada rasla više od 10 posto godišnje"!?

Od svih svjetskih turističkih destinacija Slovencima "je najradija Istra i Dalmacija", priznaje ovih dana Mark Čuček iz slovenske agencije za nekretnine "Indvida". Za sve ulagatelje, pa tako i slovenske, vrlo je bitna sigurnost ulaganja, te pristupačnost i preglednost zakonodavstva o nekretninama. Veliki, ali ne i potpuni korak učinjen je s odlukom da se od 19. travnja ove godine slovenskim državljanima omogući upis u hrvatske zemljišne knjige. Od tada je svakoga dana sve veće zanimanje i izražen « interes za ulaganje u Hrvatsku, i slovenske agencije su obasute upitima i ponudama za kupnju hrvatskih nekretnina. Upozorava se na oprez, dobro poznavanje hrvatskih zakona, ali i na relativno ograničeno vrijeme za iskoristiti dobru priliku za ulaganja. Andrej Kuplenk iz agencije "ABC Nekretnine" ističe što je razlog takvoj ocjeni: "Trenutačno je vrlo dobra ponuda nekretnina na hrvatskoj obali, jer se prošlih godina intenzivno gradilo. Međutim, za godinu ili dvije ponuda će biti bitno skromnija, a cijene veće. Očekujem da će na boljim lokacijama hrvatske obale u sljedeće tri godine cijene rasti oko 20 posto godišnje. Zbog toga se danas isplati kupiti nekretnine u Hrvatskoj, uvjerava na svoj način Andrej Kuplenk i upućuje na sada zanimljiviju sjevernu Dalmaciju, "koja je jeftinija od Istre, a more je čistije i sezona je duža".

Prema podacima više slovenskih agencija za nekretnine, Slovenci su do sada daleko najviše "kupovali" (s predugovorima) kuće ili stanove u tri hrvatske županije:
- Istarskoj (Umag, Novigrad, Poreč, Rovinj, Pula s okolicom),
- Primorsko-goranskoj (Rijeka, Opatija s okolicom, otok Krk, Crikvenička rivijera) i
- Ličko-senjskoj (otok Pag).

S daljnjom izgradnjom Dalmatine i s liberalizacijom tržišta, za Slovence postaje zanimljivija Dalmacija od sjevera prema jugu.Od prošle godine to je Brač, od ove Hvar, a kada Dalmatina preskoči Pelješac, bit će za Slovence još zanimljivija Korčula i dalje sve do Prevlake. Skokovite cijene u Hrvatskoj, za Slovence su i dalje povoljne. I najveće cijene u Hrvatskoj, kakve su recimo u Istri, su još uvijek preko 50 posto niže od cijena na 40 kilometara dugoj slovenskoj obali Jadrana. Eto primjera novih apartmana u Bašaniji kod Umaga gdje je i cijena od 2300 eura prihvatljiva za Slovence, jer u svega 20 kilometara udaljenim apartmanima na slovenskoj strani granice u Istri je cijena kupnje apartmana 3450 eura za kvadratni metar.

Posebno poglavlje slovenskih ulaganja je otok Krk, gdje su daleko najbrojniji strani ulagatelji.U nekada malim selima, a sada pravim turističkim naseljima individualnih kuća s apartmanima, većina vlasnika su Slovenci (Čižići, Pinezići i Škrbčići). Osim kupnje novih kuća, Slovenci se još više odlučuju za kupnju starijih kuća u unutrašnjosti otoka, koje zatim obnavljaju ili kupuju parcele i grade nove kuće. Većina Slovenaca kupuje kuće ili parcele s namjerom da dobiju mjesto za odmor. Za takav korak se odlučuju kada uštede novac, jer već prema nekome slovenskome pravilu, u vikendice, što se smatra luksuzom, se ne ide zaduživanjem.

Koliko im treba novca za takva ulaganja?
Andrej Kuplenk savjetuje : "Ako je netko u Sloveniji uštedio 50 do 60 tisuća eura, time mu je već otvoren put do nekretnine u Hrvatskoj. Što bude kupovao južnije, to može dobiti bolju lokaciju (izuzetak je dakako Dubrovnik), kaže Kuplenk, koji očekuje da će se u tim poslovima razviti slovensko-hrvatsko partnerstvo agencija. Upoznati su Slovenci da će s upisom u hrvatske zemljišne knjige plaćati Hrvatskoj porez na kuće, ali znaju i to da je takav porez u Sloveniji najmanje dvostruko veći. Znaju da će cijene nekretnina u Hrvatskoj rasti i zbog približavanja Europskoj uniji, ali to će za Slovence značiti i bescarinski prolaz granice.

Najveće cijene u Hrvatskoj, kakve su recimo u Istri, još uvijek su preko 50 posto niže od cijena na 40 kilometara dugoj slovenskoj obali Jadrana.

Posrednici u prometu nekretnina, kojima posredovanje nije usputan posao, već deset godina traže donošenje zakona koji će regulirati tu djelatnost.
Sigurnija kupoprodaja nekretnina
Posrednici u prometu nekretnina, kojima posredovanje nije usputan posao, već deset godina traže donošenje zakona koji će regulirati tu djelatnost. Žele da se s tržišta uklone oni koji to rade ''na crno'' i izbjegavaju davanja državi, ali neprofesionalnošću ruše ugled cijeloj struci. Napokon, Vlada je proteklog tjedna u saborsku proceduru uputila prijedlog Zakona o posredovanju u prometu nekretnina.

Puno nedorečenosti
Zakon se u temeljnom dijelu naslanja na prijedloge koje je pisalo Udruženje posrednika nekretninama pri Hrvatskoj gospodarskoj komori. Tako će tvrtka koja se bavi posredovanjem morati imati odgovarajuće poslovne prostorije, zaposlenu osobu s položenim stručnim ispitom i upisanu u registar posrednika HGK, a morat će plaćati i osiguranje od odgovornosti za štetu. - Zakon će sigurno na dulji rok uvesti red u naše poslovanje, ali prema onom što sam vidio ima mnogo nedorečenosti. Zakon nije uveo institut titulara posla, odnosno osobe koja jamči da će cijeli posao biti pravno valjano obavljen. Govori se o obveznom polaganju stručnog ispita, ali se ne precizira pod kojim se uvjetima taj posao može obavljati samostalno - osvrnuo se na zakon Ivan Polić, vlasnik opatijske agencije Berlin Immobilien, članice Udruženja poslovanja nekretninama. Prema njegovu mišljenju, zakon je trebao utvrditi i obvezu stalnog stručnog usavršavanja jer posrednici moraju u malom prstu imati propise vezane uz promet nekretnina.

Nered u posredovanju
Sugovornik smatra da je zakon trebao utvrditi i to da se posredovanjem u prometu nekretnina može baviti samo tvrtka i obrt kojima je ta djelatnost pretežna kako bi se izbjeglo da se posredovanjem u zoni sive ekonomije bave tvrtke kojima je ta djelatnost sporedna, usputna.
- Nije razjašnjen ni način plaćanja provizije. Određeno je da ona bude najviše šest posto, ali ne i tko ju je obvezan platiti. I do sada su provizije bile problematični dio posla, ali se medu članicama Udruženja uvriježilo da je po pola plaćaju kupac i prodavatelj, ali se u predloženom zakonu to ne precizira - komentira I. Polić.U Hrvatskoj se posredovanjem danas bavi otprilike 800 tvrtki. Početkom primjene zakona otpast će ih i do 70 posto, procjenjuje Dubravko Ranilović, iz tvrtke Kaštel i predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama.Zakon će sigurno uvesti red u djelatnost posredovanja u prometu nekretnina, slažu se posrednici. No smatraju da to neće ići lako. Čekalo se predugo pa se nagomilalo previše nereda.

Prvi plodovi za godinu-dvije
Usvajanjem Zakona o posredovanju u prometu nekretnina neće se preko noći dogoditi velike promjene. Prvi plodovi uvođenja reda u toj djelatnosti osjetit će se tek za godinu-dvije dana. Nakon donošenja, naime, počinje teći šestomjesečni rok u kojem ministar gospodarstva mora donijeti propise o vođenju registra posrednika, imenika posrednika, razraditi način i postupak provedbe stručnog ispita i niz drugih detalja. Stoga je i posrednicima koji već rade ostavljen rok od 18 mjeseci od primjene zakona tijekom kojega su dužni svoje poslovanje uskladiti sa zakonskim odredbama. Za primjenu zakona mjerodavno je Ministarstvo gospodarstva, a posredničke tvrtke nadzirat će Državni inspektorat. Ne budu li poštovale zakonske odredbe, agencije mogu biti kažnjene novčanom svotom od 10.000 do 30.000 kuna, a za rad bez rješenja ministarstva od 30.000 do 100.000 kuna.

Ne zna se točan broj agencija
Nema preciznog podatka o broju agencija koje se bave posredovanjem u prometu nekretnina. Prema komorskoj bazi trgovačkih društava za tu je djelatnost završni račun u 2005. predalo 585 tvrtki. U obrtničkoj komori za posredovanje je registrirano 120 obrtnika. Kodeks Udruženja poslovanja nekretninama HGK potpisalo je 406 agencija, a prema analizi oglašavanja u javnim medijima procijenjeno je da se posredovanjem bavi otprilike 800 subjekata.

OBVEZE POSREDNIKA

Posrednici u prodaji nekretnina morat će:
- imati poslovni prostor izdvojen iz stambenog s prostorijom za povjerljive razgovore sa strankom;
- položen stručni ispit;- bili upisani u javni registar posrednika i imenik agenata pri Hrvatskoj gospodarskoj komori;
- imati javno istaknute opće uvjete poslovanja u kojima je opis poslova koje mora obaviti, iznos posredničke naknade, iznos troškova za druge postupke u posredovanju te obvezno provjera slanja nekretnine;
- biti osigurani od moguće štete, a osigurana svota ne može biti manja od 200.000 kuna po štetnom događaju, odnosno 600.000 za sve odštetene zahtjeve u jednoj godini;
- prigodom oglašavanja u medijima navesti ime tvrtke ili obrta;
- voditi evidenciju o posredovanju u prometu nekretnina (prodaja ili najam, vrsta i opis nekretnine, cijena) koju je na zahtjev ministarstava financija i graditeljstva dužan dati radi analize tržišta nekretnina.

NAKNADE

Posrednička naknada ne smije bili veća od šest posto kupoprodajne cijene nekretnine. Posrednik stječe pravo na naknadu tek nakon sklapanja ugovora za koji je posredovao ako sa strankom nije sklopio drugačiji ugovor. Troškove dodatnih usluga može naplatiti u visini stvarnih troškova tih usluga ako je to posebno ugovoreno. Nakon prestanka ugovora posrednik ima pravo na naplatu naknade najdulje u roku koliko je trajao i ugovor o posredovanju.

Američki The New York Times u svom turističkom prilogu "Escapes" u petak preporučuje svojim čitateljima, koji traže kuću za odmor u Toscani, da razmisle o Istri kao alternativi, ističući kako su cijene kuća u unutrašnjosti poluotoka prihvatljive a strani kupci dobrodošli, te kako se očekuje vrtoglavi rast cijena kada Hrvatska 2009. uđe u Europsku uniju.

Američki The New York Times u svom turističkom prilogu "Escapes" u petak preporučuje svojim čitateljima, koji traže kuću za odmor u Toscani, da razmisle o Istri kao alternativi, ističući kako su cijene kuća u unutrašnjosti poluotoka prihvatljive a strani kupci dobrodošli, te kako se očekuje vrtoglavi rast cijena kada Hrvatska 2009. uđe u Europsku uniju.

Interes stranaca za nekretnine u Hrvatskoj godinama je bio vezan za južnu obalu, no kako su u zadnjih pet godina duž 3.100 milja (5.000 km) obale cijene skočile a broj raspoloživih kuća opao, Istra se pojavila kao regija gdje su cijene još uvijek prihvatljive, a strani kupci dobrodošli, piše NYT.

Martin Westby, direktor britanske tvrtke Croatia Holiday and Home, koja savjetuje kupce nekretnina u Hrvatskoj, uspjeh prodaje u Istri objašnjava njezinom dobrom povezanošću letovima 'low cost' aviokompanija sa zapadnom Europom i jednostavnijim transakcijama nego u drugim krajevima zemlje.

Prema podacima iz 2005., Istra prednjači po stranom vlasništvu, s 34 posto nekretnina čiji vlasnici nisu hrvatski državljani, dok je u turistički popularnom Dubrovniku njihov broj ispod 10 posto, navodi list, citirajući podatke Hrvatske gospodarske komore.

Najviše cijene kuća u unutrašnjosti Istre su po oko 1.500 eura po kvadratu, dok je na obali Istre cijena 2.300 eura, a za usporedbu u blizini plaža u Splitu cijena je 3.000 eura, a u unutrašnjosti 2.250 eura po kvadratu. U Dubrovniku je teško naći bilo što ispod 3.000 eura po kvadratu.

Opisujući povijest Istre i njezinu povezanost s Austrijom i Italijom, NYT navodi kako su česti kupci danas Nijemci, Mađari, Austrijanci pa dijelovi regije sliče na Austrougarsku monarhiju, dok su američki kupci rijetki jer nema izravnih letova iz SAD bilo gdje u Hrvatsku.

List upozorava i na potencijalne teškoće oko kupnje nekretnina, vezano uz prijenos vlasništva i preporuča angažiranje hrvatskih odvjetnika.

Upravo sada, kažu agenti za nekretnine, mnogo stranaca kupuje očekujući da će se Hrvatska 2009. pridružiti EU i da će vrijednost nekretnina otići u nebo, kao što se dogodilo s ulaskom Bugarske ove godine i Češke 2004.

NY Times citira i istarskog tajnika za turizam Denisa Ivoševića, koji kaže kako županija želi da regija nalikuje na mješavinu Toskane i Provanse.

"Provanse, zato što je pitoma, a Toskana jer je razvila drugačiji tip turizma", kazao je Ivošević.

List ističe i zabrinutost zbog prebrzog razvoja i navodi kako je hrvatska vlada postrožila propise kako bi usporila izgradnju i imala više nadzora nad gradnjom novih objekata.

http://ba.seebiz.net/?cat=60&id=27102

Hrvatskoj gravitira čak 600 milijuna potencijalnih kupaca koji do naše obale mogu stići avionom za tri sata

U drugom polugodištu ove godine očekuje se pokretanje prvih velikih projekata koji će znatno poboljšati ponudu na hrvatskom tržištu kuća za odmor ("holiday homes"). Taj segment tržišta u Europi i šire jako je dobro razvijen, a u Hrvatskoj zapravo i ne postoji. Regije koje su najviše napredovale u "holiday homesu" su tržišta primorsko-goranska te gradovi Zadar, Šibenik i Split. Upravo su to regije u kojima će se pojaviti i prvi veliki projekti. Iako vlada veliko zanimanje stranaca za kućama za odmor, tržište koje obuhvaća 600 milijuna potencijalnih kupaca, a koji su od Hrvatske udaljeni ne više od tri sata avionskim letom, pravu ponudu kuća za odmor tek čekaju.

Najviše u Istri

Najveći interes, odnosno najveći broj odobrenih kupnji nekretnina otpada na Istru, čak 34 posto, a iza nje slijedi područje oko Rijeke s 28 posto odobrenih transakcija. Podaci su to polugodišnjeg izvješća o tržištu kuća za odmor Colliers Internationala. "Oko 7 posto od sveukupnog smještaja su turistička naselja, no možemo reći da će se veliki projekti tek dogoditi," ističe Ivana Bućević iz dubrovačkog ureda Colliersa. "Hrvatska neophodno mora kreirati elitne destinacije koje nude kvalitetne sadržaje i usluge da bi bili konkurentni. Da bi Hrvatska dobila održivu konkurentnu prednost, treba pružiti adekvatan smještaj, uslugu te sadržaje, koje je ujedno i jedini način da privučemo visoko budžetne turiste, ali i second home kupce", dodaje Bućević. Potražnju za kućama za odmor će i dalje, procjenjuje se, održavati Nijemci i Austrijanci, no očekuje se i sve veći interes britanskih kupaca. Uz povećanu potražnju za nekretninama za odmor u Europi te specifičan interes za Hrvatsku nova će ponuda rezultirati povećanim brojem kupoprodaja nekretnina, procjenjuju u Colliersu. Jedan od ključnih razloga zašto je ponuda ovog segmenta tržišta nedostatna su urbanistički planovi s čijim donošenjem se kasnilo što je rezultiralo time da se zainteresirani investitori okrenu drugim tržištima na kojima su mogli graditi. Dodatni problem su dugotrajni problemi s katastrom i zemljišnim knjigama, netransparentnost, nedostatak javnih informacija o tržištu nekretnina za odmor te stav javnosti prema stranim investicijama u kontekstu tržišta nekretnina. Oko 4000 nekretnina za odmor izgrađeno je na Jadranskoj obali, a objekti izgrađeni u proteklih pet godina uglavnom su stambene zgrade ili urbane vile sa šest do 20 stanova. Najviše je u ponudi dvosobnih stanova prosječne veličine oko 60 četvornih metara. Tržište očituje nedostatak samostalnih velikih kompleksa kakav je primjerice golf-resort Marlera u Istri.

Problem etažiranja

Sada novi urbanistički planovi s visokim povratima od najamnina pogoduju investitorima, no problem je, navodi Bućević, što prema novim planovima nije dopušteno etažiranje nekretnina u turističkim zonama što znači da će nekretnine biti isključivo za najam, a to stranim investitorima koji se bave građenjem, a ne turizmom nije atraktivno. "Mi ćemo to morati nekako riješiti i nadam se uskoro", napominje Bućević. Prosječna je cijena nekretnina na Jadranskoj obali protekle godine porasla 13 posto u odnosu na 2005. i iznosila je 1502 eura po kvadratu. Najviše su cijene zabilježene u Dubrovniku čiji je raspon od 4000 do 8000 eura po kvadratu. Bez obzira na potražnju, u Colliersu ne očekuju velik rast cijena. Moguća prijetnja Hrvatskoj su, smatra Bućević, druge zemlje ne samo u regiji nego i globalno koje nude slične usluge za dosta niže cijene.

http://www.poslovni.hr/45597.aspx