Muke po nekretninama
Zbog povratka u Hrvatsku s agencijom za nekretnine koju su mi preporučili susjedi sklopila sam sporazum radi prodaje kuće u Miltonu, 60 km od Toronta.
Milton je grad od 70 000 stanovnika s najvećom stopom rasta Kanadi. Prije 6 godina u njemu je velikim projektom kvalitetno riješeno pitanje vodoopskrbe što je stvorilo uvjete za snažan urbanistički razvoj, a zbog povoljnog smještaja sa priključcima na dva značajna autoputa i nižih cijena nekretnina u odnosu na Toronto i susjedne Mississaugu i Brampton, u Milton mahom doseljavaju mladi parovi.
Prije sklapanja sporazuma agentica mi je sve detaljno obrazložila, radi usporedbe pokazala mi slike i opise kuća koje su u okolici prodane u posljednje vrijeme, tražene i postignute cijene, vrijeme od oglašavanja do prodaje, udijelila mi nekoliko savjeta i upozorila me da je zbog novouvedenog poreza i povećanih kamata na kredite tržište donekle usporeno, a vrijednost kuća u padu u odnosu na prijašnje razdoblje između ostalog i zbog uticaja krize na tržištu nekretnina u SAD-u.
Nije tu bilo nikakvog bajanja, vračanja, nerealnih obećanja, samo profesionalno izneseno mišljenje temeljeno na činjenicama i iskustvu.
Prema sklopljenom ugovoru agencijska provizija je 4,5% koju plaćam ja kao prodavalac + trošak za odvjetnika 1000 CAD, a isti iznos plaćaju kupci svom odvjetniku.
Velika je to razlika u odnosu na proviziju na prodaju nekretnina u Hrvatskoj, ali razlika nije samo u tome, nego i u profesionalnosti agencija, tijeku prodaje, zahtjevima kupaca, standardima stanovanja….
Agentica mi je savjetovala da od korporacije koja upravlja ovim naseljem zatražim Pravilnik koji sadrži prava i obaveze stanovnika i prava i obaveze korporacije jer je to kod prodaje veliki plus budući da se iz njega vidi sve o izvršenim radovima na vanjskom održavanju i sredstvima koja su na raspolaganju za buduće potrebe. Pravilnik su mi poslali čim sam platila 120 CAD.
Sutradan ujutro nakon što je sporazum sklopljen, agentica je dovela profesionalnog fotografa, u ruci je već imala vlasnički list koji je sama pribavila, izmjerila je sve prostorije, a isto popodne pred kućom je bio znak o prodaji sa svim podacima o agenciji i agentici.
U kutiji uz taj znak za prolaznike su ostavljeni letci sa slikama, mjerama svih prostorija i opisom kuće. Oglašena je prodaja u gradskim novinama sa slikama, opisom i cijenom jednako kao i na internetskoj stranici na kojoj su umrežene sve agencije za nekretnine.
Na ulazna vrata agentica je stavila ključ u kutiju pod šifrom, donijela mirisne svijeće, u podrum stavila aparat za kupljenje vlage, a u dnevni boravak postavila stalak i fascikle sa svim podacima o kući, mapom lokacije, podacima o udaljenosti od središta grada, trgovačkog centra, prometnim vezama, popisom škola u okolici, izračunima rata kredita na periode različite dužine…kako bi ostali agenti i eventualni kupci imali sve relevantne informacije.
Mojim susjedima poslala je pismo zahvale za preporuku uz lijepe riječi za mene i obećanjem kako će učiniti sve kako bi kuća što prije bila prodana.
U novinama i na Internetu je objavljen i oglas kada će kuća biti otvorena za javnost.
To je bila subota od 14-16 sati, a u to vrijeme ja sam morala biti van kuće. Po povratku sam našla 16 visit karti agenata iz različitih agencija koji su je došli pogledati.
Od tada svi su oni tražili kupca. Kad je netko od njih želio pokazati kuću potencijalnim kupcima, radi korištenja ključa iz kutije pod šifrom morao je obavijestiti agenciju koju sam angažirala.
Iz agencije bi me kontaktirali da provjere odgovara li mi dogovoreno vrijeme jer u vrijeme posjeta je bilo poželjno da ja nisam u kući kako bi kupci agentu mogli postavljati pitanja i slobodno izražavati svoje mišljenje.
Nakon svakog takvog pokazivanja kuće, sutradan bi me agentica izvijestila o događaju i komentarima koji su se redali:
- u kuhinji radna površina nije mramorna i nema stroja za pranje sudja pa bi je trebalo preurediti
- u dnevnom boravku bi umjesto tepiha koji više nije moderan trebao biti dugi parket
- nema ugrađenog kamina
- ne postoji centralno hlađenje (nije napisano greškom)
- kupatilo bi bilo poželjno renovirati jer plava kada, umivaonik i wc školjka nisu up to date
- u podrumu nema sobe za rekreaciju i drugog kupatila
- iz garaže nema direktnog ulaza u kuću
Prednosti su bile prostrana kuhinja s prostorom za ručavanje, ugrađenom vitrinom i šankom prema blagavaonici, open space model kuhinje, blagovaonice i dnevnog boravka, veličina spavaćih soba, kada s kliznim vratima i velikim ogledalom, priprema za centralno hlađenje, dobra održavanost, miran kvart i pješačka udaljenost od centra, važnijih institucija, trgovačkog centra i park-šume s jezerom.
Riječ je o dvoetažnoj kući u nizu (townhouse) s travnjakom pred kućom i vrtom iza nje koji je od susjeda odijeljen drvenom ogradom.
Stara je 35 godina, svi prozori promijenjeni su prije 6 godina, a podovi u kuhinji, wc-u i kupatilu prije 3 godine. Nekoliko mjeseci prije prodaje sve su prostorije obojane, u podrumu postavljen novi ogroman bojler za cijelu kuću, promijenjene sve žaluzine, napa, stropna svjetla i tepisi u sobama i komplet svjetala u kupaoni, obojana ulazna vrata i vrata garaže, terasa, i vrtna ograda, a pred ulazom su nove betonske stepenice.
Stambena površina je 104 m2 + garaža + podrum koji nije uređen za stanovanje pa se uopće ne računa jednako kao ni terasa.
Ono što se računa je mali WC, kuhinja, blagovaonica, dnevni boravak, dvije spavaće sobe s ugrađenjim ormarima, velika spavaća soba s ormarom walk-in, kupatilo, ostava i pretprostori s 2 ugrađena ormara.
Grijanje cijele kuće je na plin uključujući i garažu.
Prvom ozbiljno zainteresiranom kupcu koji je imao određene dileme, moja agentica je predložila da će pozvati inspekciju za kuće (trošak 400 CAD podijeljen između nje i mene) kako bi ga uvjerila u sigurnost i kvalitetu kuće. Inspekcija je trajala 3 sata uz moju i prisutnost agentice. Pregledano je sve od podruma do krovišta, izvana i unutra, zidovi, vrata, prozori, električne i plinske instalacije, slavine, pritisak vode, odvodi, ispravnost utičnica, detektori za dim i ugljični monoksid (po zakonu ih mora imati svaka kuća), mjerena je količina vlage u kući i tragalo se za eventualnim znacima plijesni, napuknućima zidova, oštećenjem krova ili oluka…
Zaključak je bio da je kuća funkcionalna i u vrlo dobrom stanju uz opasku da treba promijeniti jednu cijev za plinsko grijanje.
Pozvala sam majstora koji je utvrdio da cijev ne treba mijenjati, izdao mi potvrdu da je ispravna i u skladu s propisima, a to je koštalo 106 CAD.
Unatoč pozitivnom nalazu inspekcije kuća nije prodana jer je ponuda bila niska i meni neprihvatljiva.
Redali su se posjeti agenata i potencijalnih kupaca, a ja sam za to vrijeme šetala pod prisilom.
Svi posjetioci izuvali su cipele na ulazu, a ni jedna stvar u kući nije pomaknuta s mjesta.
Onda je stigla ozbiljnija ponuda, ali kupci su tražili novu inspekciju i to po njihovom izboru i na njihov trošak.
Drugi inspektor, kupci i njihov agent za nekretnine, 3 sata pretrage bez mog prisustva.
Ovaj je inspektor pronašao da na termostatu za grijanje ne radi funkcija ventilacije.
Novi termostat i ugradnja plaćeni 152 CAD.
Kupci su sada voljni kupiti kuću, ali električne instalacije su sa aluminijskim, a ne sa bakrenim žicama pa osiguravajuća kuća ne pristaje osigurati kuću ukoliko nije sve kako nalaze Električni sigurnosni kod države Ontario bez obzira što su dva inspektora utvrdila da su instalacije provjerene i sigurne.
Bez police osiguranja kupci ne mogu dobiti kredit.
Pozvala sam električara ovlaštenog za te radove, napravljene su potrebne izmjene, potvrda o sigurnosnom kodu dobivena, a trošak je iznosio 2000 CAD.
Ne, nije kraj priče.
Kupci imaju psa i njihov odvjetnik želi pismenu potvrdu od korporacije koja upravlja naseljem da oni neće imati problema ukoliko je pas teži od 28 kg jer Pravilnik dozvoljava držanje psa do te težine.
Dovraga, rekla sam agentici, ako je teži neka ga stave na dijetu dok ne usele.
Srećom, na nagovor svoje agentice zanemarili su tu odredbu jer im je ona potvrdila da u naselju živi nekoliko ljudi koji imaju krupne pse.
Moja agentica je svaki put ponudila pomoć u pronalaženju majstora i bila voljna biti s njima u kući dok oni obavljaju radove ukoliko ja ne mogu, a nakon što je sve riješeno dostavom mi je poslala cvjetni aranžman.
Sve je ovdje točno određeno: rok od pet dana da bi kupcima banka potvrdila bonitet za dobivanje kredita i rok za uplatu kapare, odvjetnicima rok od 15 dana da “pročešljaju” sve papire, meni točan datum kad ključeve moram dostaviti odvjetniku, a on meni uručiti ček umanjen za njegov trošak i agencijsku proviziju.
Prema odredbama ugovora kupci sa svojom agenticom u međuvremenu imaju pravo na dva jednosatna posjeta, a moja je obaveza kuću ostaviti čistu i praznu osim onoga što po ugovoru u ispravnom stanju mora ostati u kući, a to je perilica i sušilica za rublje, lusteri, žaluzine i kompletna kuhinja uključujući mikrovalnu pećicu, hladnjak i štednjak.
Postignuta cijena je za 5 % niža od tražene.
Pregledavajući oglasnike na Internetu dolazim do podatka da za dobiveni novac u Splitu mogu kupiti stan po kvadraturi gotovo upola manji od ove kuće, bez kuhinjskih elemenata i uređaja, bez garaže, podruma i vrta i to nikako ne na nekoj od elitnih lokacija.
Zakon ponude i potražnje sigurno će donekle regulirati oglašene cijene, ali ono što me jako nervira u tim oglasima su užasno loše slike stanova iz kojih ništa nije razvidno, šturi opisi često sa različitim podacima o lokaciji i veličini za jedan te isti stan u nekoliko oglasa, cijene na upit ili izražena cijena + otkup za koji se ne kaže koliki je, uvjetovanost kupnje garažnog mjesta po cijeni koja je za m2 tek neznatno niža od cijene kvadrata stambenog prostora, oznaka “novo” za stan koji je na tržištu već 6 mjeseci, epiteti tipa “ugodan za življenje” jer ne znam koja bi druga funkcija stana trebala biti, podaci tipa “udaljenost od mora 100 m”, a znam da je u naravi kilometar i to ne od plaže nego od teretne luke...
Pregledavajući oglase za stanove u novogradnjama pitam se u kojem svijetu žive arhitekti koji se iživljavaju projektirajući stanove ispod 60 kvadrata s lođama ili balkonima od 30 i više kvadrata kao da su smješteni u tropskim krajevima, dvoetažne stanove s ružnim i opasnim stepeništima i bez riješenog grijanja, stanove s neprimjereno velikom spavaćom sobom u odnosu na minijaturnu kuhinju ili s dječjom sobom veličine kaveza za ptice i sl.
Nerijetko su novogradnje u kvartovima bez škole, dječjeg vrtića, ambulante i parka, ali se zato nudi pogled na more po cijeni zlata.
Općepoznata nekvaliteta novoizgrađenih stanova posebna je priča.
Znam da su u Hrvatskoj manje agencijske provizije, ali tragajući za informacijama iz rasprava po forumima jasno mi je i da je profesionalnost agencija za prodaju nekretnina daleko ispod ovdašnje što uostalom potvrđuju i njihove internetske stranice.
Ne tražim mramornu radnu površinu u kuhinji, centralno hlađenje, sobu za rekreaciju i sl. jer znam svoje platežne mogućnosti i svjesna sam razlika u standardima stanovanja ovdje i tamo, ali nekakav minimum mora postojati, a to je pouzdana informacija od agenta za nekretnine jer ne želim trošiti vrijeme obilazeći stanove tajanstvenih cijena ili one s lažnim podacima u oglasima.
Tražim li previše?
15.10.2010. u 03:04 sati | 47 Komentara | Print | Link | Na vrh
