Stalno si nešto razmišljam kako zaraditi na nekretninama, al u Hrvatskoj. Koliko god gledam te povoljne kredite jednostavno ne mogu nikak složit da uzmem kredit kupim i iznajmim stan koji će sam sebe otplaćivat i još malo i zaraditi, ne? Nema šanse iako se u nekim knjigama hvale kak je to moguće. Možda na marsu (SAD?), ali ja to ne vidjeh ovdje. Osim toga i ta zarada od najma kad se usporedi s cijenom stana nije bog zna što. Ispada mi nekakvih 5-6% godišnje. Kad još oduzmemo troškove oko održavanja tog stana možda i manje. O činjenici da možda neću imati iznajmljen stan svih 12 mjeseci ne želim ni razmišljat.
U najboljem slučaju trebao bi skupit barem 50% svoje love i ostatak uzeti na kredit. Onda bi najam pokrivao ratu kredita i još bi nešto ostalo. Ali od kud mi casha za pola stana?
Ono što je jako dobro kod nekretnina je to što će banke rado dati kredit za njihovu kupnju. Često čujem komentare u stilu: zašto bi kupio stan i iznajmljivao kad bi mogao s tom lovom sigurno zaraditi više od 5% godišnje. Ma ne sumnjam ja da bi mogao, ali ti NEMAŠ toliko love. A ako uzmeš kredit od banke onda bi mogao dobit lovu i zaraditi, ali ne na iznajmljivanju već na preprodaji nekretnina. Znači kupiti jeftino neki stan, preurediti ga i prodati skuplje. Možda napraviti od njega poslovni prostor pa skuplje iznajmljivati samo nemojte loviti ambasadore i strance jer to svi rade;) (u stvari tko zna možda i uspijete). Kupite stan u kvartu koji nije IN, ali bi uskoro mogao biti. I onda strpljivo čekajte. Možda nije loše kupiti i samo zemljište? Ja sam prodao samo jedan stan i kupio drugi tako da nemam baš velikog iskustva sa dilanjem stanova, ali ima ljudi koji to dosta uspješno rade. Kako to rade? Isto kao i oni uspješni s dionicama. Kupuju podcjenjene stanove i čekaju da cijena naraste ili sami srede stan i prodaju ga skuplje. Naravno na zaradu se plaća porez, ali bože moj. To nam ionako može biti dodatni prihod uz osnovni posao. Recimo jedan stan godišnje "okrenemo". To bi baš bilo cool. Računajte da morate zaraditi minimum 15% (idealno bi bilo 20% i više) da vam se uopće isplati. Naime 5% ćete morati platiti porez na promet + vaše vrijeme i novac da to sredite - na kraju bi lako mogli završiti i u minusu ako ne pazite. Nakon par kupnji i prodaja mogli bi skupiti svojih 50% casha za kupovinu stana koji bi onda iznajmljivali i on bi u potpunosti otplaćivao ratu kredita što i je moj cilj, a ne da ja moram još nadoplaćivati.
Većina ljudi će naravno biti sretna da imaju jedan stan i neće im padati na pamet prolaziti "kompliciranu" proceduru oko uzimanja kredita još jednom i ulagati u još jedan stan, ali ne i vi. Vi ćete htjeti nekoliko nekretnina kako bi zbrinuli djecu, a i sebe u starosti. Ako propadne "vaš penzioni fond" prodate jedan stan i platite si starački dom ili šta već želite.
Kako pronaći podcjenjeni stan?
Nažalost događa se da ljudi često moraju HITNO prodati stan. Razlozi su nebitni, ali je činjenica da su spremni (ili moraju) popušiti par somova eura samo da što prije dobiju novac.Tu bi onda trebali vi uskočiti i vještim pregovaranjem kupiti stan:)))) Jako jednostavno zar ne? Druga varijanta je da naletite na zapušten stan kojem onda smanjite cijenu na temelju potrebnih ulaganja. Uglavnom trebali biste čitati plavi oglasnik i pratiti situaciju. Recimo primjetiti ćete da se neki stanovi prodaju mjesecima (godinama čak!) Onda lijepo odete kod vlasnika i kažete čovjeku: ej stari pa nema šanse da prodaš stan za tolku lovu. Kolko ono dugo već pokušavaš? 10 mjeseci? Kaj misliš da što duže čekaš da su šanse veće da naletiš na budalu? Čuj ak nisi do sad prodal .... nastavak prepuštam vašim prodajnim vještinama;)
Uglavnom kao i za sve u životu trebate uložiti prvo u sebe i znanje, a onda možete očekivati uspjeh. I to jako veliki uspjeh.
Stan koji sam ja kupio je dosta dobio na vrijednosti (oko 20%) tako da sam trenutno "malo u plusu". Iako kad gledam koliko kamata plaćam mjesečno baš sam se i mogao malo strpiti i živjeti u manjem stanu te skupiti više svoje love. No dobro ne žalim se. Taj porast cijene otprilike je jednak plaćenim kamatama za kredit:) Bojim se da cijena neće još znantno ići gore i zato se sad trudim što prije vratiti taj kredit.
Glavna fora kod nekretnina je upravo taj tuđi novac (poluga) koji uzimate od banke. I to vrlo lagano, lakše i povoljnije nego za bilo koju drugu svrhu. Ako nikad do sada niste razmišljali o ulaganju u nekretnine vrijeme je da počnete. Stranci (pogotovo englezi) su se jako zapalili za našu obalu. Puno kupuju i cijene rastu.
Eh da skoro sam zaboravio. Prednost kupovanja nekretnina preko kredita banaka je u tome što stanovi moraju biti uknjiženi odnosno moraju imati "čiste papire" kako bi banka mogla staviti hipoteku. To je dobro jer ukoliko se vi baš ne kužite, banka se jako dobro kuži, a što je dobro za nju dobro je i za vas. Stanje na gruntovnici se popravlja. U najnovijem broju Narodnih novina vidim da su mijenjali zakon o zemljišnim knjigama. Nisam detaljno čitao, ali mi se na prvi pogled čini da će zapošljavati nove ljude (dodaju se novi članci spominju se referenti itd.) što je dobro. Kad se zakon i praksa srede biti će vrlo jednostavno kupiti i prodati stan i mislim da bi to moglo povećati cijene stanova.
I što na kraju zaključiti? Ako imate veeeeliku plaću i dobre jamce možete uzeti kredit i kupiti još jednu nekretninu te na njoj zaraditi. Tzv. hipotekarni krediti kod nas praktički postoje samo na papiru. Uvjeti su nemogući i bolje je ići na stambeni kredit. Ako nemate još ni svoj stan, šta da kažem - pobrinite se prvo za to.
Post je objavljen 21.07.2004. u 21:39 sati.