Pregled posta

Novi zakon o prostornom uređenju i gradnji i urbanistički plan uređenja (UPU)

Nakon dosta proučavanja, čitanja iskustva drugih ljudi i konzultacija sa pametnijim od sebe otkrio sam da imamo prilično sreće što nismo otezali sa gradnjom, još par godina, jer praktično nije više baš tako lako naći građevinsku česticu na kojoj se može graditi stambeni objekt. Novi zakon o gradnji je donio niz, zapravo jako dobrih, ograničenja u uređenje prostora, no dugoročni interesi zajednice nisu uvijek jednaki kratkoročnoj želji za dugoročnim rješavanjem stambenog pitanja.

Interesantno je kako nakon pojavljivanja prijedloga zakona, a prije konačnog stupanja na snagu, nisu bili glasni oni koji su razumijeli što sve donose izmjene, već populisti sa mamilicom kako neće za obiteljske kuće više trebati građevinska dozvola, i davali nekakve lažne nade bržoj gradnji. Ono što nisu isticali je činjenica, da baš zbog lošeg stanja sa nedostatcima planova nižeg reda, zapravo od legalne gradnje glavnina ljudi su udaljeni još dobrih par godina. Prilično se zanemario utjecaj riječi o prostornom uređenju u nazivu zakona.

Krenimo redom.

Članak 2.

1.3. Izgrađeni dio građevinskog područja su izgrađene i uređene građevne čestice i druge površine privedene različitoj namjeni kao i neizgrađene i neuređene čestice zemljišta površine do 5.000 m koje s izgrađenim dijelom građevinskog područja čine prostornu cjelinu,

1.4. Neizgrađeni dio građevinskog područja je jedna ili više neposredno povezanih neizgrađenih i neuređenih čestica zemljišta ukupne površine veće od 5.000 m2,

3. Građevna čestica je čestica zemljišta s pristupom na prometnu površinu koja je izgrađena ili koju je u skladu s uvjetima prostornog plana planirano utvrditi oblikom i površinom od jedne ili više čestica zemljišta ili njihovih dijelova te izgraditi, odnosno urediti,

Članak 215.

(1) U postupku izdavanja rješenja o uvjetima građenja utvrđuje se:
– da je građevna čestica uređena u smislu članka 125. stavka 2., odnosno članka 126. stavka 1. ovoga Zakona,

Članak 125.
(1) Lokacijska dozvola, rješenje o uvjetima građenja i rješenje o izvedenom stanju na dijelu građevinskog područja za koji je prema ovom Zakonu propisana obveza donošenja urbanističkog plana uređenja ili detaljnog plana uređenja može se izdati samo na temelju tog plana.
(2) Lokacijska dozvola, rješenje o uvjetima građenja, rješenje o izvedenom stanju i potvrda izvedenog stanja za zgrade na dijelu građevinskog područja iz stavka 1. ovoga članka, može se izdati samo za građenje na uređenoj građevnoj čestici (pristup s prometne površine, odvodnja otpadnih voda i propisani broj parkirališnih mjesta) u skladu s urbanističkim planom uređenja, odnosno detaljnim planom uređenja ili čije je uređenje započeto na temelju programa gradnje građevina i uređaja komunalne infrastrukture prema posebnom zakonu na način da su izvedeni barem zemljani radovi u skladu s navedenim planom.

Članak 75.

(2) Urbanistički plan uređenja donosi se obvezno za neizgrađene dijelove građevinskog područja naselja i neizgrađena izdvojena građevinska područja izvan naselja te za dijelove tih područja planiranih za urbanu obnovu.

Članak 48. i Članak 49.

Zaštićeno obalno područje mora (u daljnjem tekstu: ZOP), zaštićene prirodne vrijednosti i kulturnopovijesne cjeline su područja od posebnog interesa za Državu.
(1) U svrhu zaštite, te održivog, svrhovitog i gospodarski učinkovitog korištenja određuje se ZOP, koje obuhvaća sve otoke, pojas kopna u širini od 1.000 m od obalne crte i pojas mora u širini od 300 m od obalne crte. Granice i područje ZOP-a prikazane su na Hrvatskoj osnovnoj karti (HOK) dopunjenoj ortofotokartama.
(3) U ZOP-u se u neizgrađenom dijelu građevinskog područja može izdati lokacijska dozvola odnosno rješenje o uvjetima građenja samo ako je donesen urbanistički plan uređenja usklađen s odredbama ovoga Zakona.

Članak 119.

(1) Parcelacija zemljišta unutar granica građevinskog područja i parcelacija građevinskog zemljišta izvan granica tog područja, može se provoditi samo u skladu s rješenjem o uvjetima građenja, lokacijskom dozvolom, rješenjem o utvrđivanju građevne čestice i detaljnim planom uređenja.

Članak 137.

(1) Urbana komasacija (u daljnjem tekstu: komasacija) provodi se radi preoblikovanja čestica građevinskog zemljišta u području komasacije u građevne čestice, uz istodobno sređivanje vlasničkih i drugih stvarno-pravnih odnosa na tom zemljištu, tako da se vlasnicima nekretnina, čije se čestice zbog svoje površine, oblika, položaja, neodgovarajućeg pristupa na javnu površinu i/ili drugih razloga nisu mogle bez komasacije racionalno urediti i koristiti, te jedinici lokalne samouprave omogući građenje, uporaba, odnosno uređenje građevinskog zemljišta u skladu s detaljnim planom uređenja.
(2) Provedba postupka komasacije od interesa je za Republiku Hrvatsku.

Članak 138.

(1) Provedba postupka komasacije i područje komasacije određuje se prostornim planom uređenja općine ili grada ili urbanističkim planom uređenja.

Članak 140.

(1) Građevine i trajni nasadi koji se nalaze na zemljištu koje je predmet komasacije i koje je potrebno ukloniti radi provedbe detaljnog plana uređenja izvlašćuju se u korist jedinice lokalne samouprave.
(2) Izvlaštenje iz stavka 1. ovoga članka provodi se u postupku komasacije na način propisan posebnim zakonom kojim se uređuje izvlaštenje.


Naknadno je ministarstvo (09.06.2008) dodatno poslalo pojašnjenje u svezi toga kakav pristupni put mora biti:

...
za nove ulice ili one koje nisu ucrtane u katastar zemljišta odnosno katastar nekretnina treba ishoditi lokacijsku dozvolu, izraditi parcelacijski elaborat, potvrđen od nadležnoga upravnog tijela da je usklađen s lokacijskom dozvolom i predan nadležnom uredu za katastar (uz priloženi dokaz o predaji) na provedbu.
...

Za one koji ne poznaju Ustav Republike Hrvatske

Članak 50.

Zakonom je moguće u interesu Republike Hrvatske ograničiti ili oduzeti vlasništvo, uz naknadu tržišne vrijednosti.

Zakon o izvlaštenju

Članak 1.

Nekretnina se može izvlastiti, ako posebnim zakonom nije drukčije određeno, kada je to potrebno radi izgradnje objekata ili izvođenja radova u interesu Republike Hrvatske i kada se ocijeni da će se korištenjem nekretnine, za koju se namjerava predložiti izvlaštenje, u novoj namjeni postići veća korist od one koja se postizala korištenjem te nekretnine na dosadašnji način. Nekretnina se u smislu stavka 1. ovoga članka može izvlastiti radi izvođenja radova ili izgradnje objekata gospodarske infrastrukture (prometna, telekomunikacijska, vodoprivredna, energetska), zdravstvenih, prosvjetnih i kulturnih objekata, industrijskih, energetskih, prometnih i telekomunikacijskih objekata, objekata za potrebe hrvatskog pravosuđa, vojske i policije te istraživanja i eksploatacije rudnog i drugog blaga.

Članak 6.

Nekretnina se može izvlastiti nakon što je na način određen ovim Zakonom utvrđen interes Republike Hrvatske za izgradnju objekta ili izvođenje drugih radova. Izgradnja objekta, odnošno izvođenje radova treba biti u skladu s detaljnim planom uređenja, odnosno pravomoćnom lokacijskom dozvolom.

Osobno mišljenje

Rezultat svih ovih gore navedenih članaka (naravno i svih ostalih sa drugim zakonima, itd.) je da bi mogli graditi na nekoj čestici postoji ogromna vjerojatnost da trebate čekati prvo urbanistički plan uređenja (UPU) područja unutar kojeg vam se nalazi građevna čestica gdje bi željeli graditi. Nakon što grad/općina donese odluku i smjernice za izradu, odluči financirati ili nađe financijaša (vas), odabrere ovlašteni ured za izradu plana, prođu prijedlozi, javne rasprave i konačno se donese urbanistički plan uređenja, dobili ste odgovor da li možete graditi na traženoj čestici. Plan će vam/ili ne smjestiti (prema važećem planu višeg reda vjerojatno GUP) prometnicu do vaše parcele i nakon toga ste sigurni da će se sigurno tu moći/neće graditi građevinu, a nema tog susjeda više koji vam neće htjeti dati npr. metar zemljišta za propisani put jer postoje sve osnove za izvlaštenje.

Naravno to što se donese UPU, ne znači će te odmah moći tražiti dozvolu (ili rješenje o uvjetima građenja). Put mora imati lokacijsku dozvolu (osnova za parcelacijski elaborat), otkupiti sve parcele i ustupiti gradu, te biti predan elaborat u katastar. Da bi se nešto uvelo u katastar mora biti formirano kao jedna čestica, a to zahtjeva zapravo otkup zemljišta, no srećom sa donesenim urbanističkim planom uređenja to više nije toliki problem. Samo treba platiti tržišnu cijenu.

Jedino što morate čekati još nekoliko godina da se sve to dogodi. Sama izrada i donošenje UPU-a u idealnim uvjetima traje barem godinu dana (treba tu i rasprava). Procedura oko dozvola za put, izrade elaborata, prodaje/izvlaštenja, ujedinjavanja opet traje. No nema druge.

Netko se vjerojatno pita zašto postoji velika vjerojatnost da je izrada urbanističkog plana uređenja nužna za početak gradnje. Doista nije, ako se nalazite u izgrađenom građevinskom području sa pristupnom prometnicom upisanom u katastar (ili predanim parcelacijskim elaboratom u katastar) sa dozvolama i prema važećem prostornom planu. No takvih je vrlo malo slobodnih čestica u Republici Hrvatskoj. Ceste nemaju dokumentaciju, nisu upisane u katastar ili nisu po važećem planu. Definicija izgrađenog građevinskog područja je vrlo stroga i vrlo brzo se neka čestica nađe u neizgrađenom građevinskom području.

Naime, ako površina vaše čestice i niz neposredno povezanih neizgrađenih i neuređenih čestica zemljišta prelazi 5000 m2, eto vas u neizgrađenom građevinskom području. Ono što je bitno razumijeti je da se ne gledaju samo čestice prvih susjeda, već i čestice sujedne susjednoj i tako u nedogled. Druga bitna informacije je da te čestice moraju biti neizgrađene, prema stanju u katastru i nekakvim geodetskim kartama (čitaj ako kuća nema dozvolu ili ima ali je nisu upisali u katastar i sl. ko da nema), te neuređene (ili nemaju pristup s prometne površine ili nemaju riješenu odvodnju otpadnih voda ili nemaju propisani broj parkirališnih mjesta). Na kraju krajeva koliko kuća još uvijek danas imaju septičku jamu. Po konstrukcijama za uređenu česticu iz članka zakona 125 i 126 možda i septičke jame više nisu dozvoljene.. Volio bih da mi netko potvrdi tu dilemu oko odvodnje. Dakle vjerojatnost da je sve po špagi i da baš bi vi imate tu zlatnu česticu je jako mala.

Dodatni problem svemu je često i sama parcelacija, koja zahtjeva dobivanje dozvola da bi se moglo, recimo podjeliti jednu veći na niz manjih. Recimo imate jednu veću na kojoj ste suvlasnici sa još nekim i da bi se podijelila na dvije parcele, morate dobiti rješenje o uvjetima gradnje za obje parcele, bez obzira što samo vi želite graditi, a onaj drugi ne. Opet za sve to treba vam urbanistički plan uređenja.

Cijela priča sada na našem primjeru, da nismo na vrijeme odradili sve, bila bi potpuno drugačija. Prvo pojavio bi se problem parcelacije zemljišta. Naime, ovo je bila jedna veća parcela koja se podijelila na tri čestice od kojih smo mi na kraju odabrali najvišu (prvenstveno zbog kanalizacije). Po novom zakonu ovo je neizgrađeno građevinsko zamljište i nema izdavanja dozvole dok se ne napravi UPU. Nema dozvole nema ni parcelacije čestice. Drugi problem koji bi se pojavio je problem puta. Slučajno je on imao lokacijsku dozvolu, no to je još daleko od potrebnog predanog parcelacijskog elaborata (i naravno rješenog vlasništva) u katastar. Susjedi nisu ludi tek tako dati dijelove svojih parcela za druge interese i otezali bi koliko mogu, pa ništa od toga do donošenja UPU-a.

Ovdje je zanimljiva konstrukcija u zakonu o izvlaštenju po kojoj se može izvlastiti netko na temelju detaljnog plana uređenja ili lokacijske dozvole, no samo ako se radi o interesu države. Do donošenja novog zakona o prostornom uređenju i gradnji vjerojatno nije bilo jednostavno utvrditi interes države kod gradnje pristupnog puta, a za put koji je imao lokacijsku dozvolu, no sada je zakon prilično jasan i u članku 137 stoji provedba postupka komasacije od interesa je za Republiku Hrvatsku, a provedba se provodi prostornim planom uređenja općine ili grada ili urbanističkim planom uređenja. Čitaj, fali prostorni plan uređenja ili UPU. Mislim da GUP nije prostorni plan uređenja, a ako je ispravite me. Trenutni GUP-ovi po novom zakonu vrijede deset godina i definitivno nema smisla gradovima trošiti novac i vrijeme na prostorne planove uređenja, kada kronično nedostaju urbanistički planovi uređenja.

Zanimljiv problem parcelacije kod nas bio bi potreba za uređenom česticom odnosno detalj o odvodnji otpadnih voda, gdje možda ne bi bilo moguće dobiti dozvolu za građevinu ispod nas, pa ne bi došlo do parcelacije.

Također tu je još i niz drugih detalja koji su se pojavili sa novim zakonom i novim GUP-om, poput jasno formulirane definicije bruto površine za obiteljske kuće zbog koje ne bi išli na gradnju tavanskog prostora ili npr. povećanih zahtjeva za broje parkirališnih mjesta, s obzirom na veličine stana po novom GUP-u u Puli. Stari uvjeti su bili 4 mjesta (3*1.2 na veći broj). Mi ćemo imati 5 samostalno dostupnih parkirališnih mjesta, no šesto samostalno parking mjesto ne bi imali gdje smjestiti. Novi GUP traži parking mjesto s obzirom na površinu stana i mi bi trebali osigurati 6 mjesta.

Ono što je u cijeloj priči smješno, da mi sa obiteljskom kućom sa lokacijskom dozvolom, građevinskom dozvolom i uvjerenjem za uporabu, svim mogućim komunalijama spojenim, upisanom u katastar, možda nismo uređena čestica jer trenutno nemamo propisani broj parkirališnih mjesta po novom GUP-u (a isto će biti u po UPU), niti pristupni put prema novom zakonu. Tko zna kako će se na kraju provoditi utvrđivanje pojma što je neizgrađena i neuređena čestica. Možda opet po nahođenju od ureda do ureda.

No bez obzira na to, izrada UPU-a je vjerojatno prvi korak da uopće možete danas početi razmišljati da li će se moći graditi legalno na vašoj čestici.

Da ne zaboravim, uz sve to, mi smo još u zoni Zaštičenog obalnog pojasa, pa bez obzira na sve dileme ovdje bi sigurno morali čekati izradu urbanističkog plana uređenja prema članku 49 našeg dragog zakona.

Post je objavljen 29.07.2008. u 09:09 sati.