Evo par savjeta pri kupnji nekretnina:
Tko su i kako prepoznati: pitače, kupce, prodavatelje, gledatelje, agencije ili posrednike bez pokrića....?
Priče o nekretninama često liče na lovačke priče, ražanj spreman, a zec još u šumi...
Puno smo puta bili u prilici čuti kako prodavatelji telefonske pitače i gledatelje nazivaju kupcima, iako to nisu i neće biti kupci.
Tko je kupac?
Kupac je osoba koja je približno realno procijenila svoju kupovnu moć (gotovina, kredit, kombinacija gotovine i kredita, zamjena nekretnine uz nadoplatu, izgledna brza prodaja vlastite nekretnine) i uskladila želje (kvart, kat, kvadratura), sa potrebama svoje obitelji (broj prostorija, blizina škole, vrtića, posla), te tako stvorila uvjete za realizaciju.
Kako prepoznati pravog kupca?
Ako prvi puta kupac i dođe sam, za drugo razgledavanje obavezno je u paru. Ponekad i sa djecom, punicom, svekrvom, ocem ili majkom, kako bi svi sudjelovati u važnoj odluci kao što je odabir nekretnine, a pogotovo ako o drugim članovima ovisi i zatvaranje financijske konstrukcije. Pravi kupac obično ne pokazuje preveliko oduševljenje, iako se njegovo zadovoljstvo nekretninom i njegova odluka u smislu "to je to", pažljivim promatranjem mogu prepoznati. Bez obzira na činjenicu da li kupuje prvu ili petu nekretninu u svom životu, uvijek pažljivo analizira način i rokove plaćanja, pazeći da ostavi dovoljno prostora za realizaciju svog kredita, te pomno proučava dokumentaciju kako za svoj novac kojeg može imati u izobilju ili za svoju životnu ušteđevinu, ne bi kupio problem.
Kako podijeliti kupce?
Imamo dvije vrste kupaca i oba imaju po tri uvjeta. Prva vrsta uvjetuje tri stvari: lokaciju, lokaciju i opet lokaciju! Ako žele Trg bana Jelačića ne možete im prodati nekretninu na Glavnom kolodvoru.
Druga vrsta kupaca isto ima tri uvjeta: prvi je cijena preko koje nikako ne mogu platiti, drugi je uvjet broj soba, a treći uvjet je da dobiju najbolje, poštujući prva dva uvjeta.
Kako agencije grupiraju kupce?
Postoje dvije kategorije: pošteni i nepošteni. Pošteni su oni koji su svjesni da angažiranjem agencije imaju financijske obaveze prema istoj i to su obično normalni, ne prebogati kupci.
Nepošteni su oni koji će se probati poslužiti informacijama u svim agencijama, ali na kraju nekako na sve načine pokušavaju zaobići plaćanje provizije.
Tko je pitač?
Pitač je osoba koja se telefonom želi informirati o detaljima koji nisu navedeni uz nekretninu koja se oglašava, nema ozbiljne namjere, a često ni mogućnost da stvarno kupi nekretninu, pa prema tome nema nikakvih obaveza prema prodavatelju i može biti bilo tko, pa čak se i lažno predstaviti, a u stvarnosti je: bez pravog interesa i bez stvarnih mogućnosti. Može biti iz vašeg susjedstva i/ili djelatnik agencije koji se ne želi tako predstaviti, ali koji će vas obavezno uvrstiti u svoju "bazu nekretnina", bez da vi to znate.
Kako prepoznati pitača?
Pitaču obično cijena "nije velika"! Obavezno svima najavi dolazak!?? Novac nije u pitanju i "kupuje najkasnije do kraja drugog tjedna"??. Kupac-pitač vas već u trećoj rečenici pita koja vam je "zadnja cijena" a da nekretninu nije ni vidio, uz to je jako "zainteresiran" i brzo završava razgovor. "Kupovinu" zaključuje u šestoj rečenici, sa obaveznom najavom dolaska u neka čudna vremena zbog "prezauzetosti" poslom. Propušta pitati najvažnije detalje, jer štedi na telefonskim impulsima. A ako kojim slučajem imate propušten poziv s njegovog broja telefona, pa vi njega nazovete, u stanju je lupetati o svemu i svačemu, i pitati gluposti, tako da na kraju razgovora zaboravite što je pisac htio. Telefonski Rockeffeler rado istakne svoje izmišljeno imovinsko stanje, kako bi vas impresionirao, iako ga to nitko nije pitao. Takav obično nema ni za rate kredita u kojem već pliva.
Tko su gledatelji?
Gledatelji su posebna vrsta "kupaca" koji svaka 2 dana nazovu nekog novog prodavatelja ili neku novu agenciju kako bi ubili vrijeme. Upiti su im vrlo različiti i izbor nekretnine ovisi o sapunici koju su upravo gledali. Raskošne scene mogu im jako raspaliti maštu. Pa bi nakon što su prošli tjedan pogledali jednu kuću na Borčecu i dva 3-sobna stana u Masarykovoj, išli vidjeti i peterosoban na Kvatriću. A nakon što pogledaju vilu na Pantovčaku, spremni su za put i za razgledavanje vile na Mejama. A onda? Može i put Istre. Slatkorječivi su i naporni. Čim gledatelj pronađe ono što mu se sviđa, tek tada se sprema popričati s familijom i "krenuti" s prodajom svoje nekretnine, kojoj će cijenu formirati po nekretnini koju namjerava kupiti. Nakon pola godine traženja počne skupljati prvu lovu i baaam, ono što je povoljno već je prodano, pa su spremni krenuti u novu pustolovinu traženja.
Kako prepoznati gledatelja?
Lijepo. On isto kao i pitač "raspolaže s gotovinom", jer tako dobiva na važnosti u očima prodavatelja ili agencije, važna mu je zadnja cijena, ali od kupovine niti K, ili samo K.... Žele ful tretman i prvi dan, kod prvog razgledavanja "završe" posao, a onda preko vikenda razmišljaju, pa poslije puno "putuju", što ih silno ometa da zaključe posao od prošlog tjedna, koji potom postaje posao prošlog mjeseca, a nakon toga i posao od prošle godine. Gledatelje možete zapostaviti i par mjeseci, pa kad ih ponovo nazovete, oni još uvijek traže, ali sad su već prešli na zemljišta, i opet od kupovine, ostade samo K.
Tko je tajnoviti agent, još tajnije agencije?
To je osoba koja većinom ima tri zaposlenika u jednoj jedinoj osobi, jer on je istovremeno: (agent, direktor i vlasnik agencije) pa uz njega bez mirovinskog, zdravstvenog i prijave radi još nekoliko neprijavljenih "agenata". Za njihovu "No name" agenciju vjerojatno niste nikad čuli, a nisu poznati ni poreznoj upravi. U svoju promidžbu obično ne ulažu ništa, pa su im i nazivi obično sklepani od inicijala vlasnika agencije ili zvučnih naziva koji bi trebali asocirati na uspješnu prodaju. Radi njih i samo radi njih ljudi ne vole raditi sa agencijama. Upadaju vam kao gerilci u stanove, arhiviraju bazu od ničega i dovode stotine pitača i gledatelja na vaša vrata.
Kako prepoznati tajnovite agente, tajnovitih agencija?
Pitanja im sliče na pitanja pitača. Najzainteresiraniji su za situaciju u vlasničkom listu i cijenu, što utvrđuju na temelju izjave prodavatelja, a raspored prostorija i drugi detalji nisu im toliko bitni. Obavezno najave da će se javiti i bitno im je da ste uglavnom, po mogućnosti uvijek dostupni. Tek u drugom naletu pojaviti će vam se iznenada direktno na vratima i predstaviti se kao agencija, a to je uglavnom petnaest minuta prije nego se pojave s kupcem, kojeg su naručili tri kućna broja niže. Svoju "bazu" objavljuju besplatno na mnogim web stranicama i u malim oglasima. Mobiteli su im obično na karticu, a ured u koferu. Fiksne brojeve rijetko ili gotovo nikada ne koriste.
Tko su prodavatelji?
Prodavatelji su imatelji nekretnine koju su odlučili otuđiti. Ima realnih o kojima ne treba puno reči i nerealnih koji najčešće velikim brojkama procjenjuju svoju imovinu, a u tome im pomažu krivi naslovi u tisku koji bruje o naglom rastu cijena nekretnina??
Kako podijeliti prodavatelje?
Na ozbiljne i neozbiljne. Ozbiljan prodavatelj želi se savjetovati kod postavljanja realne cijene za svoju nekretninu. Potpuno je realan, prizemljen i obavezno pošten i prema kupcu i prema agenciji.
Neozbiljan prodavatelj postavlja svoju, nerealnu, potpuno blesavu cijenu, po kojoj je nudi agencijama, ali traži garanciju prodaje za najkraće vrijeme. Neozbiljne prodavatelje u njihovoj gluposti podupiru opet krivi novinski napisi i
"No name" agencije koje ih sa nerealnim cijenama uvrste u svoju ponudu. Obično sanjaju o još luđem kupcu.
Kako prepoznati kada je prodavatelj osoba, a kad agencija?
Prodavatelj prodaje svoju nekretninu i nije nervozan kad ga tražite popratnu dokumentaciju. Bez problema navede točnu adresu i spreman je dati iscrpne informacije. Kad agencija prodaje nekretninu, sve je obavijeno tajnama pa nećete dobiti točnu adresu, a još manje ime vlasnika. Ako ne želite uz posredovanje agencije kupiti ili prodati nekretninu, pa prema tome i platiti proviziju, najbolje je da u potragu krenete sami.
Čemu se izlažete kad sami želite započeti i završiti kupovinu?
U današnje vrijeme mogu se dogoditi mnogi neželjeni događaji, jer prodavatelj može biti podstanar, "prijatelj" od vlasnika ili supružnik pred rastavom. Ima problematičnih građevina i problematičnog vlasništva, a može se dogoditi da je ista nekretnina već jednom prodana drugom kupcu. Čuvajte se divljih posrednika, "prijatelja" i papira koji su "u redu" ali ih dobijete samo na kratki uvid, kao i nerealne cijene koja je prvi znak da nešto ne valja, jer upravo će vas takva niža cijena učiniti slijepima na činjenice. Bolje je platiti 2 % agenciji nego 100 % prevarantu.
Kako prepoznajemo No name agencije?
Kad na našim web stranicama ili u našem oglasniku pronađu nešto zanimljivo, zovu s mobitela u nadi da je sa druge strane žice prodavatelj glavom i bradom. Kratko i uporno, na vrlo živčan način pokušavaju izvući informacije koje su njima važne, a onda sa najvećom pažnjom, vidno razočarani, memoriraju samo mobitel, kako ne bi ponovno napravili istu grešku. Angažiraju svoju rodbinu i prijatelje, kako bi lažne "stranke" dobile informacije koje nismo njima dali.
Kako mi u Eurovili prepoznajemo kvalitetne agencije?
Prvo i osnovno odlična agencija ne skriva svoj identitet, ima svoje ime, svoj žiro račun, pa legalno i odgovorno radi svoj posao. Predstavnik takve agencije predstavlja se svojim imenom i nazivom svoje agencije i kupcima, i prodavateljima i durgim agencijama. Kvalitetno vode brigu o nekretninama u svojoj ponudi. Profesionalni su i ozbiljni u poslu pa vrlo rado, jako često i stvarno korektno s njima surađujemo.
Tko su "prijatelji"- prodavatelji?
To su osobe koje od prodavatelja budu po realiziranoj prodaji nagrađene sa par tisuća eura. Bez računa. "Prijatelji" mogu biti stvarno prijatelji, ali i prevaranti ili podstanari, koji prodaju tuđu nekretninu. Oni pravno ne preuzimaju nikakvu odgovornost.
Kako ih prepoznati?
Na većinu pitanja ne mogu dati precizan odgovor jer nemaju pojma, ali garantiraju da je sve u redu, iako ne znaju čitati građevinsku dozvolu, kupoprodajni ugovor ili vlasnički list.
Znate li zašto većina prodaja propadne?
Neke zbog tvrdoglavosti kupca, neke zbog tvrdoglavosti prodavatelja, a neke nisu ni mogle biti realizirane jer je na pregovorima bio agent neke x,y agencije koji se predstavio kao kupac. Ima i situacija gdje se neki nerealni kupac naprosto preračunao u stvarnim mogućnostima.
Nemojte zbog svoje tvrdoglavosti umjesto danas prodati za godinu dana, ako niste sigurni da možete toliko čekati, ako vas pritišću obaveze i boli glava od tekućih problema. Puno poslova dovedenih do pred vrata kraja, propadne upravo zbog inata. Jedan obavezno i nikako neće popustiti. Nije ni važno je li to kupac ili prodavatelj. Za posao trebaju dvije strane. Kupac hoće čistu situaciju i traži dlaku u jajetu, a prodavatelj bez obzira na objektivne probleme, iako nema uporabnu ili je dogradio kat više, ili nema čisti zemljišno knjižni izvadak, nije spreman umanjiti cijenu zbog objektivnih mana. Bahato odbija kupca iako cijena ne drži vodu. Građevinsku kao nije teško dobiti i za ovaj gornji kat, parcelaciju će provesti za samo par dana, sve je to "peace of cake". Ali kad ga pitate zašto to onda do sada nije provedeno, ako je sve tako jednostavno, onda nema odgovora. Samo mucanje i filozofija bez pokrića.
Zapamtite, prvi je kupac najbolji kupac.
Sigurno ste često čuli kad netko kaže: "prošle godine mi je jedan nudil 300 000 €, pa nisam htio prodati". Tko je to bio? Pitač, gledatelj ili kupac, nikada nećemo saznati? A danas, kad je voda došla do grla, može i za 200 000 €. Puno ljudi je krenulo nadobudno sa precjenjenom zadnjom cijenom, a kraju pristaju na cijenu o kojoj nisu htjeli ni čuti, a kamoli o njoj razgovarati. Priče o nekretninama često liče na lovačke priče. Navodno pršte ponude, kupac je donio lovu u koferu, lupaju se milionske cifre k'o od šale. Navodno nije puno tražiti za "ovakvu" kuću 700 000 €, rado kažu kupci koji nisu kupci, nego pitači, gledatelji, "prijatelji" ili "agencije". Katastrofa.
Premalo tražiš, kaže dobronamjerni savjetnik takozvani mislilac (koji nema ni ozbiljne namjere, a ni lipe ušteđevine). Samo 700 000 €? Ja mislim da možeš dobiti puno više. Tvoja nekretnina stvarno vrijedi, ipak je to lijepa kuća, dobar kvart, mir, zelenilo.
Prijatelji ne mogu procjenjivati vašu nekretninu ako ne raspolažu s toliko gotovine, ili ako osobno ne znaju kupca koji to po toj cijeni može i želi platiti, ili ako vam ne mogu riješiti probleme (za vas vratiti kredit, podmiriti vaš dug, posuditi vam novac) tako da više ne morate prodavati.
Ako su pak takvi vaši prijatelji osobno zainteresirani, obavezno mjenjaju svoju procjenjivačku politiku u rikverc i traže mane kako bi što manje platili. Tada više u cijenu ne ulazi, mir, tišina, zelenilo i slično. Kupuje se samo cigla i zemlja. A koliko vrijedi samo cigla i zemlja, to zna izračunati i odlikaš i ponavljač, ako je kupac. Ponekad čak ponavljači, kojima baš matematika nije išla najbolje, najbrže računaju. Koriste svaku situaciju kako bi smanjili cijenu, traže popust na gotovinu, hipoteka je nekretnini velika mana, vlasnički list sa jednim nerješenim predmetom strašna zapreka..?
Gdje novac treba, savjet ne pomaže. Pogotovo ne "prijateljski", koji ne nudi nikakvo rješenje.
Nekrentine Hrvatska