Pozdrav,

evo da napišem nešto o troškovima i kako sam počeo računati je li mi se gradnja kuće isplati ili je bolje kupiti kuću/stan.

Kako živim u okolici Zagreba cijena stana trenutno varira oko 1800-2000 e/m2 što je jako visoka cijena. Cijena kuće po kvadratu u okolici Zagreba je od 800-1400 e/m2 s time da je kuća građena 60-tih godina ili nešto kasnije. Kuće koje su tada građene su najčešće bez fasade, loših rasporeda prostorija, potrebna je velika adaptacija i renovacija svega; od krova do instalacija te se to vrijeme smatra "siromašne gradnje" - krenuti ćemo nekako, uzimati ćemo najjeftinije materijale, ali biti ćemo na svome. Daleko od toga, takve gradnje ima i danas samo kvaliteta materijala se je podigla te norme i standardi su bolji nego prije.

Svi kažu temelji su bitni te prilikom kupnje kuće, ne znate kakvi su temelji; ima li dovoljno željeza, kvaliteta betona jer se tada ručno mješao beton, a kvaliteta je upitna. Starije kuće je potrebno obnavljati sve: od fasade, instalacija, zidova (žbuke), stolarije itd.... Ima puno više posla pa takva kuća na kraju ispadne skuplja iako je na početku jeftinija (odmah imamo sve priključke, zemljište, građevinsku dozvolu itd...), ali kasnije prilikom adaptacije shvaćamo da je to rupa bez dna.

Zato sam odmah odbacio kupnju starije kuće za adaptacije. Stan u Zagrebu košta previše da bih kupio jedva 40-50 m2, a ako mislim proširivati obitelj ova opcija odmah pada.

Cijena gradnje Roh bau kuće iznosi između 300-350 e/m2. U tu su cijenu uključeni materijal i ruke. Unutarnje uređenje također košta oko 300-350 e/m2 te zavisi kakvo uređenje želite imati od luksuznog do normalnog. Na kraju sam došao do zaključka da za iste novce mogu dobiti 2-3 puta veću kuću i imati svo mir.

Zemljište je velika stavka te ovisi o okolici, prometnicama i blizina vrtića, škole itd... Zemljište sam platio 45 000 kn i to na maloj udaljenoj lokaciji. Zemljište je ravno i ima 1400 m2. Kuća će biti prizemnica od 150 bruto tj 122 bruto stambene površine (oko 95 kvadrata neto).

Plaćeno:
2 700 kn - idejno rješenje
20 000 kn - glavni projekt
800 kn - izdavanje građevinske dozvole
8 250 kn - geodet (podloga za arhitekta, parcelacija i okolčenje)
1 500 kn - troškovnik za kredit (ovo nemojte raditi ako ne trebate kredit)
1 000 kn - plan armature (ovo je korisno radi točnog savijanja i naručivanje željeza)
12 500 kn - nadzor (1 izlazak tjedno)
12 250 - struja priključak i papiri
4 500 - voda priključak


Nakon ovoga smijete graditi. Prije toga prijavite građenje.

Roh bau gradnju plaćam ruke - 182 000 kn (vodomjerno okno, sabirna jama, kopanje temelja, izrada temeljne ploče, oplata, zidanje, gornja ploča i krovište)
Materijal: 200 000 kn (cijeli materijal: željezo, cigle, daske i krov, crijep, spušteni strop, hidroizolaciju, žbuku, stiropor za podno grijanje, fasadu itd...) - sve do pločica i namještaja osim struje i vode
Beton: 65 000 kn
Prozori i vrata: 55 000 kn - staklena stijena 4x2,2 m, ulazna vrata (fiksni dio + vrata) 160x220 cm, 120x160 cm x 4 komada, 100x100 cm strojarnica i 120x60 cm wc prozor - svi prozori su opremljeni elektromotorom i roletama te komarnicima, troslojnog stakla s LOW-e premazima, 3 brtve i distancerima, okovi winkhaus, staklena stijena ima lamirano staklo (lamistal).

Ovdje fali: elektro instlacije koje ću sam raditi, vodo instalacije koje ću sam raditi, dizalice topline od 60 000 kn i rekuperacija 20 000 kn, sveukupno oko 100 000 kn.

Sve kad zbrojimo dobivam oko 600 000 kn što iznosi oko 80 000 eura.

Na sljedećem linku možete preuzeti troškovnik za kredit:

Link za svu dokumentaciju: https://drive.google.com/drive/folders/1rPE-PxYoyNfemgRItHsYh776WpMCkD90?usp=sharing

Pozdrav,

kako sam najavio danas pišem o posebnim uvjetima i uvjetima priključenja.

Uvjete priključenja su oni koji ste tražili npr HEP, voda, komunalije i plin. Ovo je veoma lako ispuniti jer vam govore samo gdje treba biti brojilo i položaj instalacije, atesti itd... Uključeno je sve postupke koji slijede za priključenje na mrežu.

Posebni uvjeti su sasvim nešto drugo. Oni su vam uvjet da bi projekt uopće bio odobren od istih tijela koji su vam izdali posebne uvjete. Kod mene je to bilo od strane Hrvatskih voda i T-com. Nisam bio zgrožen nego sam krenuo rješavati probleme i dogovoriti sve stavke. Hrvatske vode su mi izdali posebne uvjete radi pristupnog puta za kuću - mosta, a T-com zato što njihova instalacija prolazi kroz moju parcelu i to po sredini.

Za Hrvatske vode:
Prvi moj savjet vam je da sami pročitate uvjete i da ih pokušate razumjeti jer ćete iz svoje perspektive, kao investitor, vidjeti što će vas kočiti. Meni je najviše smetalo to što prvih 8 metara od međe s kanalom (potokom) ne smijem graditi i što linija ograde tj linija septičke jame, struje i ostalih priključnih elemenata tek nakon 6 metara što znači da se sve instalacije križaju 2 m od kuće i smiju se postavljati tek 6 m od moje međe prema kući. Također to je linija ograde što znači da mi ispred kuće imam 6 m koje ne smijem ograditi niti koristiti. Otprilike meni je odmah oduzeto 200 m2 od zemljišta (inače imam 1400 m2). 8 metara uvučena kuća mi čak i paše te na ovo se nisam žalio.

Drugi savjet: nakon što ste proučili posebne uvjete nazovite tijela koja su vam izdali i pitajte ih kojim pravila se morate držati i je li moguće pomaknuti liniju ograde. Meni su sa 6 m pomaknuli na 1,5 m što znači da sam "izgubio" 40 m2 od onih prvih 200. Ovo je za mene veliki uspjeh. Osobe koje rade na ovom problemu su bile jako srdačne i pristupačne mail i telefon te su mi odgovorili u par sati. Naravno sve što se dogovorite morate napraviti zapisnik tako da ga vi potpišete i takav putem e-maila dostavite Hrvatskim vodama te ga oni potpišu i takav zapisnik stavite u projekat (PRVU MAPU). Pokušajte već u ovaj fazi ishoditi potvrdu za projekat jer kada dođe na građevinsku dozvolu oni će samo izdati istu tu potvrdu jer su već upoznati sa projektom te ga ne moraju čitati i ovjeravati ispočetka.

Treći savjet: dobili ste potvrdu no tu nije gotovo. Morate riješiti imovinsko-pravne odnose što znači da morate platiti državi naknadu za korištenje prijelaza preko njihovog vlasništva. Cijena je 100 kn/m2. U mom slučaju uzeo sam od države 25 m2 što me je koštalo jednokratno 2500 kn. Za ovo pošaljete izvadak, izjavu da želite pristup kući/zemljištu i čekate 1-2 tjedna dok ne izdaju Ugovor. Ugovor ovjeravate i vraćate im primjerak.

Četvrti savjet: prije građenja/izrade pristupnog mosta kojeg vi radite i plaćate morate prijaviti radove Hrvatskim vodama i to 15 dana prije početka radova kako bi oni mogli odrediti svog nadzornog inženjera koji će vam dati potvrdu da je pristupni put izrađen prema propisima i posebnim uvjetima.

Posebni uvjeti od T-com:
Prvi savjet je taj da proučite skicu gdje ide njihov kabel te da pogledate gdje vam paše da pomaknu. Ovo je dio elektrotehničkog projekta.

Drugi savjet: EKI kabel (od T-coma) smjestite što bliže ogradi tj međi kako vam sljedeći put ne bi prekopali pola dvorišta.

Treći savjet: kontaktirajte osobu koja vam je izdala posebne uvjete te neka se upozna sa projektom i neka vam izda potvrdu za projekat te ste si s time uštedjeli dosta vremena

Četvrti savjet: kada dobijem potvrdu na glavni projekat dužni ste tražiti izmicanje kabela te to napravite prije gradnje kuće kako ne bi ste oštetili EKI kabel te tako kao investitor plaćati štetu. Nakon toga će vas nazvati izvođači te dogovorite sve sa njima ostatak. Ovo radite tek nakon što vam je parcela, kuća i ostalo omeđeno.

U sljedećem postu ću dati tlocrt kuće i opis troškova do građevinske te APN kredit.

Link za svu dokumentaciju: https://drive.google.com/drive/folders/1rPE-PxYoyNfemgRItHsYh776WpMCkD90?usp=sharing

Pozdrav,

znam da dosta kasnim, ali kako kažu nikad nije kasno za ništa. Pa krenimo redom:


Želja za kućom je već neko vrijeme, otprilike 2-3 godine, ali tada to nisam shvaćao ozbiljno jer živim u gradu pa nisam imao potrebu za kućom. Kako mi se je obitelj proširila (rođenjem djeteta prije 2 godine) počeo sam s vremenom razmišljati kako naš stan postaje sve manji pa da trebamo više prostora. Kako imam zemljište, počeo sam razmišljati o kući i na kraju odlučio za gradnju:

Dobar dio 2020. godine sam čitao članke, forume od osnovnih stvari do detalja i stvarao viziju svoje kuće. Naravno nisam netko tko gleda izgled nego tehniku, ekonomičnost, uporabljivost, uglavnom tehničke vrline. Pratio sam kako se kuća radi od temelja te koji materijali idu i koji su procesi u gradnji kuće. Sa time sam dobio cjelokupnu sliku i odlučio graditi kuću.

Krajem 11 mjeseca 2020. objavio sam oglase na stranicama e-majstor, pravi majstor (možda na još kojoj) kako tražim projektiranje kuće, a prije toga u CAD-u sam nacrtao veličinu kuće, prostorije i poziciju elemenata. Vjerujte mi ovo je iscrpljujući posao kada tražite dimenzije namještaja poziciju itd. Sa takvom podlogom punom namještaja koja je bila gotova za 2-3 dana krenuo sam u bitku za traženjem arhitekta.

Morate znati da nije potrebno naći arhitekta nego i da to može biti inženjer građevine. Svaki od njih ima svoje prednosti i mane. Arhitekt najčešće ne podnosi da mu netko daje izgled kuće ili hoće uvrstiti nešto po čemu je ta kuća specifična dok građevinarac traži tehničko rješenje, jednostavnost i praktično no što ne mora uvijek biti tako.

Kako sam dobio različite ponude i to cjenovnog razreda od 16 000 kn do 65 000 kn (imena firmi ne bih pisao), odlučio sam se za najjeftiniji verziju jer su projekti kuća uglavnom tipski na što mislim tehnički opis je copy/paste te se samo razlikuju po dimenzijama i pozicijama prostorija. Arhitekticu sam kontaktirao prije Božića te je dogovoren početak izrada projekta 11.1.

Idejno rješenje je bilo gotovo za tjedan dana (ja sam imao samo tlocrt) dok je arhitektica izradila presjeke, izgled krova, strane kuće itd....

Idejno rješenje je bilo poslano na sustav e-dozvola gdje sam dobio izdane posebne uvijete (od Hrvatskih voda i T-com-a) i uvjete priključenja o kojima ću posveti drugi post gdje ću opisati detalje.

Sama izrada glavnom projekta je bila 2-3 tjedna i 22.2. predan je zahtjev za građevinsku dozvolu. Na građevinskoj dozvoli gleda se forma tj popis dokumentacije koja mora biti ispoštovana prema Pravilniku o obaveznom sadržaju i opremanju projekata. Na žalost falila je izjava projektantice te je nadopunjen spis 24.2.2021. Od 24.2.2021. putem e dozvola čekala se suglasnost Hrvatskih voda i T-coma kako je projekat izrađen prema posebnim uvjetima i da se odobri građevinska dozvola. 8.3.2021. izdana je građevinska, a 1.4.2021. postaje pravomoćna. (8 dana je žalba i 15 dana dok građevinska ne postane pravomoćna)

Znači od projektiranja do građevinske prošlo je nešto manje od 4 mjeseca. Moje iskustvo je pozitivno, naravno jer sam imao doprinos u projektu.

Edit: Link za detalje: https://drive.google.com/drive/u/0/folders/1rPE-PxYoyNfemgRItHsYh776WpMCkD90