Gradnja obiteljske kuće u Zagrebu

Prije nego što sam počela pisati, bacila sam oko na podfolder "ponude" u folderu "kuća". Bome

Prije prikupljanja ponuda smo pitali sve koje znamo za preporuku, sve koji su gradili, sve koji imaju susjede koji su gradili itd. Ako čitate blog od početka, vidjeli ste da mogu biti tvrdoglavo temeljita . Elem, kontaktirali mi ni manje ni više nego 24 izvođača. Prikupili 10 ponuda.

Natezali se s izvođačima koji su tvrdili da je troškovnik predetaljan (većinom), da je premalo detaljan (nekolicina), da kakva je to skupa kuća, da kaj kompliciramo. Da je zidanje pregradnih zidova jeftinije od knaufa. Da je knauf jeftiniji od pregradnih zidova. Da je falcani lim na krovu preskup. Da košta isto kao i crijep. Da košta 3x više od crijepa. Da zakaj ne gradimo podrum. Da je bolje da ne gradimo podrum. Da PVC stolarija košta 3x manje od drvene. Da nam neće ispuniti troškovnik, ali silom hoće da se dogovorimo i da nam radi. Da već 3 dana ispunjava troškovnik i još nije na pola. Da nema veze što je 30% skuplji od svih. I tako u nedogled...

U procesu smo izmijenili nekoliko stvari:
- drastično smanjili kvadraturu drvene fasade (Trespa/Max Compat) jer nas je cijena ubijala. Hoćemo lijepo, ali, brate, ipak...
- izbacili aluminijski falcani limeni krov i ubacili Saturn crijep (skupljanje kišnice, aluminij čija je neškodljivost za zdravlje vrlo diskutabilna)
- ubacili grede od 20cm u krovište umjesto standardnih 14cm (izolacija)
- izbacili betonske podzide i ubacili gabione
- zamijenili statičara (zabušavao, nije isporučio projekt)
- vjerojatno je bilo još nečega ali se ne sjećam

Nakon prikupljanja ponuda, našli smo se s 3-4 izvođača i odveli ih na zemljište. Od tih izvođača 2 su nam bila uži izbor, no najviše nam je sjeo jedan. Na kraju je dao najpovoljniju ponudu, za njega smo imali najbolje preporuke, najviše nam je sjeo u razgovoru, ništa nije komplicirao i smišljao.

I eno ga, u trenu dok pišem, sagradio nam roh-bau, čekamo pokrivanje crijepom (upasuju boju limarije sa crijepom :-))), a za to vrijeme kopa podzide i garažu :-)!

Oznake: ponuda za gradnju kuće

Stigla je i "dozvola". Na kućnu adresu, sva lijepa i požigana.

Sad je vrijeme da se bacimo na glavni projekt. budući da je kuća do 400m2 po zakonu (tadašnjem, možda se nešto promijenilo?) nije potrebno raditi izvedbeni projekt. Prvo smo dali napraviti projekt vode i kanalizacije, budući da smo planirali dvojni sustav vodovoda, s prikupljanjem kišnice. Projekt nas je koštao 2500kn.

Inače, imali smo i dosta pitanja kako je moguće da smo dobili dozvolu, a nemamo projekt strojarstva i struje. Odgovor- ne moramo ih imati, kuća je do 400m2 brutto.

Zatim smo puno crtali, nešto sitno izmijenili (visina prozora u kuhinji, da bude u razini radne ploče, smještaj balkonskih vrata i slično). Arhitektice misle na sve pa nas zaskaču s pitanjima tipa: Hoćete li u kuhinji imati parket ili pločice (parket)? Mašina za veš je definitivno na prvom katu (da)? Trebamo li mjesto za recikliranje smeća (da)? I tako dalje!

I završili s glavnim projektom te pripadajućim troškovnikom na milion stranica. Troškovnik je podijeljen: kuća, okoliš, garaža. Okoliš je dobio vlasititi troškovnik jer nas košta ko Sv. Petra kajgana. Na dnu parcele imamo preko 25 metara podzida visine 2m i još šaku metara podzida iznad kuće, pokraj kuće, oko kuće i da ne nabrajam. Kad smo htjeli kuću na brdu...

Kad je završen troškovnik, došlo je vrijeme za skupljanje ponuda! To sam čekala ko zapeta puška, živo me zanimalo koliko će ovo zadovoljstvo nas koštati... (tad sam mislila 80.000 EUR aha-ha-ha-ha :-)!

Oznake: glavni projekt izgradnje, troškovnik

Došlo je i vrijeme da krenemo razmišljati o sustavu grijanja. Kako "patimo" na ekologiju i želimo imati što manje troškove grijanja, vode i ostalog, potražili smo potražili smo projektanta za strojarstvo i bacili se na proučavanje toplinskih pumpi, solarnog grijanja, cisterni za skupljanje kišnice. Prije nekih godinu dana sam bila totalno u tome pa sam cifre i kilovate bacala ko iz rukava. No danas mogu samo ovlaš rekapitulirati. Pa krenimo.

Dakle, krenuli smo s traženjem projektanta i tad se situacija zakomplicirala u nekoliko beskonačnih petlji što-koliko-što-koliko... :Recite nam koji sustav, a mi ćemo projektirati. Recite vi meni koliko košta koji sustav pa mi onda isprojektirajte.

Svi do jednog su hvalili podno grijanje kao vrlo efikasno i uspjeli nas odgovoriti od radijatora. Jedan je zagovarao plin kao najpovoljnije rješenje, s time da nije znao da je u ZG cijena priključka 15.000kn- nakon toga i još nekoliko drugih mojih nezgodnih pitanja više nije znao što bi savjetovao.

Drugi je strastveno zagovarao toplinsku pumpu kao rješenje efikasno u eksploataciji, s vrlo brzim rokom povrata investicije. Kad sam ga pitala koliko košta TP, nije znao reći. Zapravo. Kako onda može znati da je isplativo i koliki je rok povrata?! Kad sam ga pitala da li zna koliko su ti pusti ljudi kojima je projektirao TP kasnije trošili struje za grijanje, nije imao ni približnog pojma. I još svašta nezgodnog sam ga pitala, jer meni jednostavno nije bilo jasno kako je ta pumpa tako genijalna stvar. Nije znao ni što ćemo kad pumpa možebitno crkne za 15 godina. Ni kolika je garancija. Ni koliko joj pada efikasnost pri niskim temperaturama.

Treći je zagovarao TP, ali ne toliko strastveno. Dao mi je cijene TP, jer on zapravo izvodi radove. I dao mi je nešto još bolje- broj moba od ljudi kojima je slagao podno+TP u kući približne površine i toplinske izoliranosti te u istom podneblju. Nazvala ljude, popričali i saznala da im je struja zimi oko 600kn uz stalno grijanje na 20 stupnjeva. Doduše, oni su pumpu stavili zato što kod njih nije bio dostupan plin. Oni zadovoljni.

Pošto sam (mahnito predana kakva već jesam kad za nešto zapnem) kao luda surfala i čitala sve blogove koji su spominjali sve vezano za toplinu :-)))), naišla sam i na nekoliko blogova ljudi koji su pisali iskustva s toplinskim pumpama. Bili su mi super zanimljivi, no opet nisam bila sigurna što ćemo. Od TP me malo odbio jedan blog s kvarnerskog područja, gdje je bilo navedeno da im TP u ljetnim mjesecima, samo za grijanje tople vode za 1 obitelj troši 300kn struje mjesečno (ako sam ja sve dobro shvatila- a mislim da jesam).

I onda smo na kraju došli do jednog starog inženjera. Koji zapravo prodaje toplinske pumpe. I on nam je objasnio ovako:
- ljudi miješaju efikasnost zemlja-voda i zrak-voda pumpi
- zrak-voda ima smisla u toplijim područjima, u ZG baš i ne (preniske temp)- rekao mi je da ovu varijantu zaboravimo i lijepo si uzmemo plin
- zemlja-voda je super efikasna, ali jako skupa u početnoj investiciji- ovo nam je preporučivao, ali imamo premalo dvorišta i bilo nam je preskupo
- isplatilo bi se da država sufinancira u većem iznosu

Zapravo je potvrdio sve moje sumnje oko TP i mi smo podvukli crtu i odlučili plin+solarno.

Oznake: toplinske pumpe, grijanje, plin

Stiže nama jedan dan i obračun komunalnog doprinosa- 35 i nešto tisuća kuna. Ako uplatite u 1 obroku, popust 20%. Mi smo mjesecima (da ne velim godinama) marljivo štedili i tako nas je to ispalo oko 28 tisuća kuna. Uplatim ja i čekam. Nekoliko tjedana prije smo uplatili vodni doprinos (nešto više od 7 tisuća kuna) i u roku od cca 14 dana dobili na kućnu adresu rješenje o uplati, isto je poslano i našoj referentici na općinu.

Nakon 3 tjedna odlučim ja pitati referenticu da li je njoj možda nešto stiglo. Nije. Zovem gradsko poglavarstvo, uspijem dobiti nekoga nakon 3-4 prespajanja i saznam da:
1. oni "ne mogu pregledavati sve uplate i slati rješenja..."
2. da se NIŠTA neće dogoditi po pitanju potvrde o uplaćenom doprinosu dok...
3. ...ja ne dođem u gradsko poglavarstvo i ponesem isprintanu potvrdu o uplati (ne, ne može na mail)
4. tamo ću onda dobiti potvrdu o uplati komunalnog doprinosa
5. koju ću onda ja osobno odnijeti svojoj referentici u općinu

Znači- ja uplatim ljudima cifru za koju moram raditi oko pola godine (neki ljudi i godinu) i onda ne samo da ne mogu očekivati da oni to procesuiraju, jave povratno i pošalju potvrdu meni i referentici , već ONI NE RADE APSOLUTNO NIŠTA po tom pitanju. Dok ja ne nazovem, dođem, donesem, odnesem, dostavim,...

Igrom slučaja, dio gradskog poglavarstva kojeg ja trebam se taj dan preselio u Vukovarsku, tako da moje ishodovanje potvrde da sam im uplatila 28 tisuća kuna izgleda ovako- dođem u gradsko poglavarstvo (ono iza glavnog kolodvora), od tamo odem u vukovarsku, tamo mi referentica veli da pošto su se preselili ona još nije dobila žig, tako da sad s potvrdom koju mi je isprintala odem natrag u gradsko poglavarstvo da mi udare žig. I onda si to fino skopiram i odnesem jedan primjerak i referentici u općinu, naravski!

Super mi je to bilo!

Kao prvo, sve pohvale našoj referentici na općini. U postupku dobivanja dozvole nekoliko puta smo morali dopunjavati papire, no svaki put kada bi poslali dopunu, u roku od 7 dana bi na kućnu adresu dobili njen odgovor. Da se nje ticalo, mi bi dozvolu dobili u roku od 15 dana.

Koje smo izmjene i dopune imali, nije toliko važno, jer su specifične za naš slučaj, no evo jedne koja bi mogla snaći i druge koji se odluče na gradnju- odvodnja. Čitala sam jedan blog gdje su ljudi imali isti slučaj, naime slučaj zavlačenja- dijagnosticiran je kao slučaj plave koverte :-)))))) I kod nas je sve bilo spremno, samo (veli referentica) nikako da stigne suglasnost od odvodnje. Konačno je stigla, i u njoj traže neke izmjene, arhitektice ispravljaju, ponovo šalju, ponovo čekamo tjednima. I ajde, na kraju ipak stiže. Plave koverte ne dajemo!

U toku izdavanja dozvole (rješenja o uvjetima gradnje), na adresu na stižu rješenja za uplatu komunalnog i vodnog doprinosa. Oni se plaćaju po m3 objekta, a cijena ovisi o gradu u kojem gradite. U Zagrebu je 2013. godine vodni doprinos iznosio 11,25 kn/mł za obiteljske kuće, a komunalni u našoj (četvrtoj) zoni 56kn/m3- toliko je i danas.

Oznake: Komunalni doprinos, vodni doprinos

Svi koji grade kuću su se vjerojatno sreli s gomilom ovakvih komentara:
- joooj, gradite kuću,...(muk)...ajd, sretno vam bilo (nesigurnim glasom)
- a kaj si ne bi mogli umjesto toga kupiti lijepi stan s tim nofcima
- kak buš to čistila (150m2)
- gradio sam kuću- nikad više
- gradio sam kuću- nije vrijedno muke
- kuća nikad nije gotova, uvijek nešto
- gradite kuću! Vi ste ludi...

Ni referentica na urudžbenom na općini kad sam ponosno došla u prosincu 2013. predati Zahtjev za izdavanje Rješenja o uvjetima građenja, nije nam ostala dužna:

Ona: (zaprepašteno) "Kaj gradite kuću?!"
(moj osmjeh lagano zatreperi)
Ona: (uz uzdah) "Rijetki bi se na to odlučili u ovim vremenima..."
(moj osmjeh nije siguran da li će i dalje odolijevati ili jednostavno kapitulirati i skliznuti s lica).

Koliko me sjećanje služi, uz Zahtjev ide kopija katastarskog plana, izvadak iz gruntovnice, posebna geodetska podloga (ovjerena) i idejni projekt u 4 primjerka (ovjeren), biljezi.

Papire smo predali i sad je trebalo čekati. Rekoše nam poznanici i vlasnici gornjih komentara- to će trajati mjesecima, a i duže ako ne budemo došli urgirati i biti dosadni referentici.

Oznake: gradnja kuće, građevinska dozvola, općina

Izrada idejnog projekta je počela sastankom s arhitekticama i iznošenjem naših želja. Nabrojali smo prostorije, muške (čatrnja) te ženske (kutni prozor s pogledom na jugoistok) želje, želje da bude dobro izolirana zbog naših ekoloških duša (tu spadaju i želje za čatrnjom- skupljanjem kišnice za korištenje u perilicama i vodokotlićima, te želje za solarnim), a i da u stare dane ne robujemo režijama. Osim toga smo nabrojali spavaće sobe, želje za radnom sobom u prizemlju, špajzom i dvije kupaone. U blagovaonu da stane veliki drveni stol iz Ikee. I da ne bude prevelika, naravno.

Osim naših želja, želje je imao i GUP grada zagreba- u našoj zoni (2.2) smijemo graditi podrum, prizemlje i potkrovlje, do visine 120cm. Izgrađenost čestice do 20% i tak...

Za koji tjedan je stigao prvi idejni, divan i predivan... samo nažalost prevelike kvadrature za nas. Osim toga kuća je imala otvorenu galeriju, stepenice u dnevnu i pogled na gornji kat, što se nama ludo sviđalo, ali smo zaključili da ne želimo obavezu grijanja pune kvadrature kuće. Još čuvam tu varijantu za uspomenu.

Sa arhitekticama smo usuglasili da moramo smanjiti izdašnost i misliti šparno spram grijanja, te su krenule u izradu drugog idejnog, manjeg i dosta drugačijeg, no ipak lijepog. I takvu kuću gradimo danas!

P.S. dok ovo pišem suši se ploča prizemlja, moram požuriti jer kuća se gradi puno bržim tempom nego što ja pišem :-)))))

Oznake: idejni projekt, gup zagreb

Prije izrade idejnog projekta arhitekti trebaju PGP. Geodet dolazi, radi izmjeru terena, osim međa, jako su bitne i slojnice terena (ako se dobro sjećam), pogotovo kosog poput našeg. To nas je koštalo oko 4000 kuna, a PGP se dobiva u nekoliko ovjerenih (fizičkih) primjeraka, te smo naknadno tražili i elektronski, jer današnji arhitekti na tome crtaju, je li tako :-)?

Tu je ispalo da je susjedovo betonirano dvorište oko pola metra u našem terenu, što nam je koma jer imamo mali teren (720m2), a ako se sjećate, mislili smo da ćemo se širiti po dvorištu od cca 2000m2- prije nego što smo vidjeli cijene tih kvadrata, that is. No, budemo se nekako dogovorili...

Oznake: PGP, posebna geodetska podloga, geodet, međe

I tako mi dobili obavijest da moramo platiti porez na promet nekretnina. I u sklopu toga moramo se pojaviti pred komisijom da nam ga obračuna, a donijeti moramo friške uvjete građenja. I ja odem po friške uvjete građenja, malo čitam (iako već sve znam od prošlog puta kad smo to vadili- prije kupnje zemlje)... zemljište u zoni 2.2., u zoni predviđenoj za građenje, poljoprivredne namjene.. kad ono- novi dodatak! Kaže "Čestica se dijelom nalazi u zoni zaštićenog arheološkog pojasa"!!! Toga nije bilo prije godinu dana, kad smo kupovali zemljište...

Odem na GUP na netu- u cijelom Zagrebu i okolici ima valjda sve skupa 4 takva područja- jedno je Gornji Grad (potpuno jasno) i još 2-3 razbacana kružića. I jedan od kružića, po nekom novom naputku, i naše brdo :-)))) Divota!

I kaj sad?

Pitam arhitekticu, zovem Ministarstvo kulture, gradski ured za zaštitu spomenika, ispitujem, ljutim se... Ispitujem susjede kaj je to na našem brdu nađeno da je odjednom postalo arheološki pojas, oni pojma nemaju i smiju se otkud mi to i tak... Na kraju sve me svi donekle smire, držimo fige da ne nađemo ništa kod iskopa, a u međuvremenu smišljamo načine na koje se može sagraditi kuća, a da se ne radi iskop. Meni najdraži- zasadimo 4-5 drveta na strateška mjesta, čekamo da narastu do snažnih debala, odsječemo im krošnje i na te stupove nasadimo kuću :-)))))))

(porez na promet nekretnina- 7400 kn. Kačiiing!)

Oznake: porez na promet nekretnina

Sljedeći korak u gradnji kuće je traženje posebnih uvjeta za gradnju, službeno, u općini u kojoj se zemljište nalazi. To je potrebno arhitektu kako bi znao što i kako- velebnu trokatnicu ili skromni kućerak. Ili ništa, jer ste kupili premalo zemljište (zato je dobro po to ići i prije kupnje zemljišta, i pred samo crtanje kuće, ako je prošlo puno vremena). S posebnim uvjetima i prolaskom vremena u vezi smo imali jedno luuuudo iznenađenje, ali o tome u sljedećem postu.

U ovim uvjetima piše gdje, koliko, kako i slično. Naša parcela je koliko se sjećam u 2.2 zoni u Zagrebu- minimalna veličina parcele 800m2, postotak izgrađenosti 20%, obavezno 1 garažno mjesto, podrum, prizemlje, potkrovlje, i još puno natuknica je bilo na tom papiru.

Nakon toga kontakt s geodetom koji je napravio PGP - geodetsku podlogu. Ka-ching! 3500 kuna! Trebate ju elektronskom i papirnatom obliku, ovjerenu.

Korak dalje- arhitekti. Cijene se kreću od 10-20 EUR/m2, barem u Zagrebu, a to bi trebalo obuhvatiti idejni projekt, glavni projekt, projekt statike, izrada troškovnika. Projekti koji nisu potrebni za kuće do 400m2 su projekt strojarskih instalacija (grijanje), vodovod i kanalizacija, te struja. Nama su se neki izvođači čudili što to nemamo, ali valjda ljudi inače grade objekte veće od našeg. Ka-ching! 15000kuna arhitekti! Ka-ching! 3000kuna statičar!

Geomehaničko istraživanje tla- treba provjeriti u posebnim uvjetima za parcelu- na našima je pisalo da to trebamo napraviti (ili nam je možda referentica u općini to naručila?) i tako krenusmo tražiti ponude za bušenja. 1 sonda, 2 sonde, zagrebačke firme, okolica i šire, zatražila sam, koliko se sjećam jedno 7 ponuda. Svi su se hrabro držali oko 7 i po + PDV (potreba svih uključenih u gradnju kuće da ponude fizičkim osobama izjavljuju bez PDV-a mi još dan danas nije jasna), jedan heroj se iskristalizirao s 5 tisuća + PDV. Odbili smo, rekli smo da nećemo prejeftino.

:-)))) Zezam se! Uzeli čovjeka, naravno. Došao, izbušio, elaborirao napismeno. Mi zadovoljni. Već sam ga preporučivala, mogu opet ako me zatražite.

U sljedećem postu o luuudom iznenađenju i o prvom razgovoru s arhitektima- što, kako i gdje želimo!

Oznake: geodet, arhitekt, geomehanika, posebni uvjeti za gradnju, PGP, geodetska podloga