kuća R . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  blog o gradnji obiteljske kuće


kuća R

Rješenje o uvjetima građenja...


... je gotovo!
Telefonski poziv, da, gotovo je, dođite u ponedjeljak ili ćemo poslati poštom...

Zahtjev je predan 30.06. ove godine, a ovih dana je konačno riješen!

Večeras slavimo!


Oznake: propisi

petak, 28.11.2008. u 12:59 sati • Komentari (2) • Print#

Savjeti za kupnju zemljišta


U ovaj post, čuvan tjednima ''u pripremi'', doslovno je isipano sve što mi pada na pamet, a moglo bi nekome biti korisno pri traženju zemljišta, prije svega za gradnju obiteljske kuće, ali i drugih građevina. Često ću upućivati na Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07), pa ću ga zato dalje u tekstu nazivati skraćeno Zakonom. Pojedine pojmove neću detaljno objašnjavati jer ih se može pronaći u Zakonu ili pretraživanjem interneta. Ako mi se potkrade kakva greška ili propust, upozorite me da ispravim.

Svima je vjerojatno jasno da se obiteljska kuća može graditi isključivo unutar građevinskih područja koja su utvrđena dokumentima prostornog uređenja (prostornim planovima uređenja velikog grada/grada/općine). Tim dokumentima i Zakonom razlikuju se izgrađeni (čl. 2. pojam 1.3.) i neizgrađeni (čl. 2. pojam 1.4.) dijelovi građevinskog područja. Za neizgrađene dijelove potrebna je izrada urbanističkih planova uređenja (UPU-a, Zakon čl. 75.). Također je i za pojedine izgrađene dijelove dokumentom prostornog uređenja utvrđena izrada UPU-a ili DPU-a (detaljnih planova uređenja). Budući da građevinska područja utvrđena dokumentima prostornog uređenja nisu baš najbolje usklađena sa Zakonom, koji je novijeg datuma, izdano je tumačenje Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva koje pokušava raspetljati nastale situacije.

Da ne zastranim, ukratko:
1. Tko želi graditi što prije, neka traži zemljište unutar izgrađenog dijela građevinskog područja za koje nije potrebna izrada UPU-a ili DPU-a, i neka obrati pažnju na pristup s prometne površine, o čemu nekoliko uputa slijedi dalje u tekstu.
2. Tko ima strpljenja čekati izradu UPU-a ili DPU-a, neka se u gradu/općini raspita o dinamici njihove izrade, da ne ostari čekajući. Neki od tih planova zbog nedostatka sredstava možda nikad neće ni biti rađeni, nego će poslužiti za čuvanje prostora.
3. Tko ima zemljište izvan građevinskog područja, a želi da postane građevinsko, neka prilikom izrade dokumenta prostornog uređenja podnese DOBRO obrazložen prijedlog da zemljište bude uvršteno u građevinsko područje. Dobra obrazloženja su npr. neposredna blizina postojećeg građevinskog područja, postojeća infrastruktura, slični primjeri, možda malo matematike o gustoći izgradnje i gustoći stanovništva i slično, a neprimjerena obrazloženja – ''oteto-prokleto'', ''ja sam taj-i-taj'', ''mojih desetero djece, pedesetero unučadi'', ''ubit ću se ako'', iako APP (ako prođe, prođe) metoda nije nužno neuspješna. Nema jamstva, ali vrijedi pokušati.

Novim Zakonom utvrđena je nužna uređenost građevne čestice (čl. 125. i 126.), a uglavnom je sporan pristup s prometne površine. Načelno, prometna površina treba biti ucrtana u katastarski plan i ispunjavati uvjete iz prostorno planske dokumentacije (širina kolnika, širina koridora, nogostupi i slično), a na tu temu izdano je par tumačenja:
- Pristup građevne čestice na (javno) prometnu površinu
- Okružnica za evidentiranje prometnih površina
Ovisno o odredbama planova, pristup s prometne površine nerijetko je moguće ostvariti pravom služnosti (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96 + izmjene i dopune), ali tada se mogu dogoditi prilično nezahvalne situacije jer su susjedski odnosi lako kvarljiva roba!

Smisao pristupa na odgovarajuću prometnu površinu je omogućiti kretanje i pristup interventnog prometa (vatrogasna vozila, vozila hitne pomoći i sl.), opskrbe i sličnog. O tome već dugo ''govori'' Pravilnik o uvjetima za vatrogasne pristupe (NN 35/94, 55/94; čl. 6., Prilozi Pravilniku - Tablica 1), ali čini se da nikad nije bio dovoljno ozbiljno shvaćan.

Osim samog crteža, u dokumentu prostornog uređenja najvažniji su uvjeti gradnje za pojedina naselja ili zone. Njima su utvrđene najmanja i najveća veličina građevne čestice, njena izgrađenost i iskorištenost, katnost i visina građevine, udaljenosti od ruba građevne čestice, susjednih građevina i regulacijske crte, oblikovanje i niz sličnih smjernica. Tako je npr. na čestici površine 400 m2 negdje moguće graditi samostojeću katnicu, a negdje prizemnicu u nizu. Isto tako, ovisno o koeficijentima izgrađenosti i iskorištenosti, na čestici jednake površine, a u različitim naseljima/zonama, moguće graditi kuće različitih površina. Ako je pak neka katastarska čestica prevelika za oblikovanje građevne čestice, moguće ju je parcelirati uz odgovarajuću dokumentaciju (Zakon, čl. 191., 120. i 121.). Naravno, u duhu istih odredbi, nemojte kupovati samo dio katastarske čestice s namjerom kasnije parcelacije, jer su i suvlasnički odnosi lako kvarljiva roba!

Naglašavam da treba razlikovati pojmove katastarske i građevne čestice! Prvi je vezan uza vlasništvo, a drugi može i ne mora biti vezan uza vlasništvo, iako je najjednostavnije da bude.

Također je važno proučiti odredbe vezane uz promet i infrastrukturu, po potrebi uza zaštitu kulturne i prirodne baštine, a preporučam istražiti i što je moguće graditi u okolici kako se jednog dana ne biste našli u neželjenom okružju.

Sljedeći savjeti pisani su nasumce, ali nekome mogu zatrebati.

Prilikom kupnje neizostavni su zemljišnoknjižni uložak i kopija katastarskog plana za točno identificiranje zemljišta i vlasnika zemljišta. Površina čestice upisana u ta dva dokumenta nerijetko se razlikuje par kvadrata i nije velik problem, ali o tome više znaju geodeti.

Sadržaj teretovnice zemljišnoknjižnog uloška je ono što ponekad zadaje brige. Uglavnom se radi o uknjižbama hipoteka, prava služnosti i sličnih tereta.

U teretovnicu našeg zemljišta bio je upisan hipotekarni dug iz oko 1930. godine. Obratili smo se lokalnoj poreznoj upravi, kao pravnom slijedniku ondašnjeg vjerovnika, radi vraćanja duga i dobivanja brisovnog očitovanja. Iznos koji smo trebali platiti dobiven je preračunom izvornog iznosa duga u ondašnju vrijednost američkog dolara, a zatim preračunom u današnju vrijednost kune. Ne previše značajan iznos!

Naravno, postoje i neuknjiženi tereti, ali to je presložena tema.

Prodavatelji zemljišta, ili općenito nekretnina, često u postavljenu cijenu uračunavaju različite potencijale, ali ono što njima predstavlja vrijednost, nije nužno vrijednost kupcu, pa ne treba nasjedati. Podijelit ću ih u dvije kategorije:
1. one koji su ''zabetonirali'' cijenu nekretnine i neće od nje odstupiti makar prodavali godinama i makar bili u dugovima do grla,
2. one koji će omekšati čim im šušnete pored uha i ponekad znatno spustiti cijenu.
Treba ih samo dobro onjušiti!

Cijene nekretnina na područjima posebne državne skrbi su uglavnom prilično povoljne, a Zakonom o područjima posebne državne skrbi (NN 86/08) utvrđene su neke povlastice, kao i popis tih područja.

Kako se ne mogu suzdržati od socijalnih tema, evo last but not least napomene – kako je upravljanje nekretninama u našim krajevima tradicionalno muški posao, neka se osobe koje odgovaraju opisu ''ženske'' i ''mlade'' ne začude ako im prilikom traženja nekretnina u ruralnim, a često i u onim nimalo ruralnim krajevima, na upit o dokumentima ili nekim detaljima, bude odgovoreno protupitanjem: ''Sirota, a što se ti još nisi udala?'' ili ''Dušice, pa imaš li ti djece?''!


Oznake: zemljište, propisi

petak, 21.11.2008. u 18:44 sati • Komentari (4) • Print#

Jutarnja matematika ili tko želi biti milijunaš


Svako jutro kad se oko šest probudim za posao i raširim zavjese, dočeka me isti prizor – četiri-pet osvijetljenih prozora peterokatnice s druge strane ulice. Zapravo me toliko ne brinu ti osvijetljeni prozori, koliko oni neosvijetljeni.

Zgrada, naime, ima oko 120 prozora. Izbrojah! Stanovi su organizirani tako da su sobe okrenute prema ulici, a kuhinje i kupaonice prema unutarnjem dvorištu. Pretpostavit ću da su stanovi jednosobni, dvosobni i trosobni i da ih je ukupno oko 60.

Prosječan broj osoba u stanu, u gradu u kojem živim, iznosi oko 2,7 prema popisu iz 2001. godine. Znači, u zgradi koju gledam svakog jutra žive oko 162 osobe. Kako ne znam i nemam volje istraživati dobnu strukturu stanovništva, neka me netko ispravi ako bitno griješim, ali recimo da ako je u zgradi oko 16 djece jaslične (izraz prema državnom pedagoškom standardu), vrtičke i školske dobi (oko 10%) te oko 49 umirovljenika (oko 30%, iako mi neki izgledaju sasvim mlađahni i radno sposobni!), preostaje oko 97 radno sposobnih osoba (oko 60%).

Daljnjom matematikom pretpostavit ću broj zaposlenih osoba s obzirom na broj osvijetljenih prozora (iako više ne svijetle iza 8.00) i uz pretpostavku da iz nekih stanova ide samo jedna, a iz nekih dvije ili više osoba na posao, i da svaki prozor predstavlja jedan stan, iako nije uvijek tako:

- 5.00 ili 6.00 ujutro – oko 6 prozora – oko 9 osoba,
- 7.00 ujutro – oko 4-5 prozora (provjereno!) – oko 7 osoba,
- 8.00 ujutro – oko 12 prozora – oko 18 osoba,
- 9.00 ujutro – oko 6 prozora – oko 9 osoba,
- poslijepodnevni rad – oko 20 osoba (oko pola onih koji rade prijepodne),
- noćni rad – oko 10 osoba (oko četvrtina onih koji rade prijepodne).

Taj optimistični izračun daje ukupno oko 73 zaposlene osobe koje hrane preostalih 89 osoba! Još je tužnije što su dio tih zaposlenih državni uposlenici, koji opet ovise o iznosu državnog proračuna, financiranonog iz... Ali to je računica koja složenošću znatno nadilazi moje sposobnosti.

Što, dakle, radi preostalih 26 radno sposobnih osoba iza zamračenih prozorčića? Ne znaju točan odgovor na pitanje? Ne žele biti milijunaši?

Preostalih 26 osoba, vjerojatno iscrpljenih traženjem posla ili svakojakih socijalnih i drugih prava, financiranih iz džepova zaposlenih, spava iza svojih zamračenih prozorčića, a ja svako jutro kao glupo magare idem na posao zaraditi i za sebe i za njih, i sve što dobivam zauzvrat su iscrpljenost i boleštine, a ako porezna uprava, u duhu nadolazećih reformi, utvrdi da smo bogata obitelj, vjerojatno ću još dobiti skuplju policu dopunskog zdravstvenog osiguranja i uplatnicu za participaciju za ''besplatne'' udžbenike kad dijete krene u školu.


p.s.
Provjerih stranice Državnog zavoda za statistiku - iako su omjeri djece i umirovljenika u ovom postu promašeni, približno je točna moja gruba pretpostavka o 60% stanovništva u dobi od 19-65 godina, a koje bi trebalo biti radno sposobno. Prema popisu iz 2001. godine samo je 33,66% stanovništva, umjesto oko 60% radno sposobnih, imalo prihode od rada (http://www.dzs.hr/ - 23. STANOVNIŠTVO PREMA GLAVNIM IZVORIMA SREDSTAVA ZA ŽIVOT I SPOLU, PO GRADOVIMA/OPĆINAMA, POPIS 2001.).


Oznake: financije, ostalo

srijeda, 19.11.2008. u 10:06 sati • Komentari (6) • Print#

Mala škola numerologije


Iako bi tema ovog bloga trebala isključivo biti gradnja obiteljske kuće, u nedostatku konkretnog materijala do početka građenja u proljeće sljedeće godine, sasvim je prirodno da se dogode poneke devijacije. Ovih par devijacija uzrokovano je, recimo, virozom i visokom temperaturom koje očito nisu ni mene mogle izbjeći, nakon što su se već izredale u cijeloj bližoj okolini.

Dakle...

Ležim navečer, vjerojatno nešto prije ponoći, s ''boljom'' polovicom u krevetu, gledamo film ili Fight club i dijelimo bocu Beck'sa. U jednom trenutku ''bolja'' polovica, sa zanesenim pogledom u očima, započinje razgovor:

- Zar nije nevjerojatna sreća da smo povoljno kupili građevinsko zemljište na sjajnom mjestu, prije novog Zakona i prostornog plana, i da ono nekim čudom zadovoljava baš sve ograničavajuće odredbe i jednog i drugog?

Trenutak šutnje...

- Pa šta tebi baš ništa nije jasno!? Pa šta misliš zašto čestica ima broj 7/7!?

Kraj razgovora...

Kao primjer, uza sretnu kombinaciju brojeva, još su nas beskrajno spor geodet i još sporija administracija spriječili da počnemo građenje u vjerojatno najlošijem mogućem trenutku.

Image and video hosting by TinyPic


Oznake: ostalo

petak, 07.11.2008. u 18:15 sati • Komentari (1) • Print#

Kako financirati gradnju kuće


Prvo ću napomenuti da u ovom tekstu nema nikakve čudotvorne formule za financijski preporod, već se samo radi o maloj financijskoj autobiografiji.

Postoji cijeli niz mogućnosti kako financirati gradnju kuće, ali iznijet ću samo one najzanimljivije. Dakako da se isto može odnositi i na kupnju stana, ali uz obrazloženje u prethodno objavljenom postu, u gradnju kuće dodatno me uvjerila susjedova nenajavljena odluka da mijenja vodovodne instalacije upravo na dan kada nam je dijete dobilo crijevnu virozu.

Jedna od mogućnosti je lutrija!

Inače ne nasjedamo na takve poreze na glupost, ali tijekom putovanja u Krakow, potaknuti blagdanskim raspoloženjem i jack pot-om od oko 26 milijuna kuna, ispunili smo osam kombinacija igre 6/45. Začudo, dobili smo četiri trojke! Računica je izgledala ovako: uloženo oko 24 kune - dobiveno oko 124 kune. A dobivena razlika upravo je nadoknadila 100 kuna koje smo par dana ranije, također potaknuti blagdanskim raspoloženjem, donirali za opremanje jednog odjela u bolnici! Kako sve ne bi ostalo na nuli, nakon nekog vremena smo, zatrebavši usluge spomenutog odjela, ostali zatečeni arogantnošću i nehumanošću liječnika te odlučili nikad više razbacivati novac u slične svrhe.

Sljedeća mogućnost su kvizovi!

Milijun kuna zvuči primamljivo, ali što se zaista može učiniti s tim iznosom? Obitelj poput nas, bez vlastitog stambenog prostora, vjerojatno bi uložila u kuću ili stan, auto, nešto namještaja, ostalo bi se rasipalo na poreze, administrativne takse i popunjavanje rupa u kućnom proračunu, a ubrzo više ne bi bilo ni za benzin. Također je tužna činjenica da tek mali broj natjecatelja u kvizovima osvoji najviše oko petine iznosa kojim su vrbovani.

Image and video hosting by TinyPic

Preostaju, dakle, drugi resursi: znanje, pamet, rad, ljepota, bogati roditelji, utjecajni roditelji, slavni roditelji... Kako su mi uskraćena posljednja tri od navedenih resursa, a ljepota je relativna, ostala su mi samo prva tri resursa i veliko L na čelu, da si osiguram sredstva za manevriranje u životu.

Počeci moje štednje kreću od troznamenkastog iznosa ušteđenog od osnovnoškolske stipendije. Bio je rat, nije se ni imalo na što trošiti. Iznos je postao četveroznamenkast zahvaljujući srednjoškolskoj stipendiji, a peteroznamenkast zahvaljujući studentskoj stipendiji, povremenom radu u studentskoj dobi i višemjesečnom radu u apsolventskoj dobi. Između diplome i stalnog zaposlenja, jedva se uspjelo utisnuti putovanje i par dana gripe.

Štednja isprva nije imala nikakav određeni cilj, samo je bio dobar osjećaj imati pokriće za povremene hirove – bicikl po završetku prve ili druge godine srednje škole, kojemu su do kraja sezone kupanja lanac i kazeta istrošeni do neupotrebljivosti, a nije dugo potrajalo ni da zračnica nabubri kroz gumu. Ubrzo nije bilo teško uvidjeti da ću od staraca, umjesto pomoći, moći dobiti samo dugove, pa je smisao štednje postao konkretniji, a u par je situacija, kao u slučaju njihove višemjesečne nemilosti zbog iznenadne trudnoće i braka-nabrzaka, ušteđevina bila spasonosna.

Naravno, nekad znanje, pamet i rad budu ograničeni ili nedostatni pa je sasvim zadovoljavajuća mogućnost i dobro sklopljen brak s ''boljom'' polovicom koja može uspješno kompenzirati partnerove nedostatke! O sposobnosti moje ''bolje'' polovice prije par trenutaka je posvjedočilo usisavanje uključene žarulje!

Dobar kućni proračun i dobra ulaganja omogućila su nam kupnju dva rabljena auta u prvoj, građevinsko zemljište u drugoj, početak projektiranja kuće u trećoj i izradu dokumenta na temelju kojeg ćemo graditi u četvrtoj godini braka. Ako sve bude u redu, u petoj godini počeli bismo građenje kuće, a uselili u šestoj ili sedmoj. Sljedeći ciljevi trebali bi biti putovanja i ulaganje u nešto što bi nam jednog dana popunjavalo mirovinu.

Naš uzorno kapitalistički uređen i uravnotežen odnos u braku, donekle kvari činjenica da se prije svega volimo, ali ta nam smetnja ne bi trebala stajati na putu do željenih ciljeva.


Oznake: financije

petak, 07.11.2008. u 18:05 sati • Komentari (0) • Print#

< studeni, 2008 >
P U S Č P S N
          1 2
3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14 15 16
17 18 19 20 21 22 23
24 25 26 27 28 29 30


Komentari da/ne?

Pismohrana

2008-9-10-11-12
2009-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12
2010-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12
2011-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12
2012-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12
2013-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12
2014-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12
2015-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11-12
2016-1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11


primjeri - arhitektura, dizajn i slično

Malo reklame

Projekt:

ADF d.o.o.


Izvođač + info Wienerberger:

Građevinski obrt PETRLIN


Prozori i vrata:

Stolarija Brcković


Voda, odvodnja, grijanje:

Frak d.o.o.


Glavni likovi

glavni likovi

Mjesto zbivanja

Dvjestotinjak metara lijevo od staroga grada (koji će jednog dana opet izgledati kao na slici):


mjesto zbivanja

Filmovi koji mi ne daju zaspati

Zabriskie Point
Blowup
Fame
Snatch
American Beauty
The Cook the Thief His Wife & Her Lover
One Flew Over the Cuckoo's Nest



Ovaj blog je ustupljen pod Creative Commons licencom Imenovanje - Nekomercijalno - Bez prerada

Creative Commons License

Blog.hr koristi kolačiće za pružanje boljeg korisničkog iskustva. Postavke kolačića mogu se kontrolirati i konfigurirati u vašem web pregledniku. Više o kolačićima možete pročitati ovdje. Nastavkom pregleda web stranice Blog.hr slažete se s korištenjem kolačića. Za nastavak pregleda i korištenja web stranice Blog.hr kliknite na gumb "Slažem se".Slažem se