Savjeti za kupnju zemljišta

U ovaj post, čuvan tjednima ''u pripremi'', doslovno je isipano sve što mi pada na pamet, a moglo bi nekome biti korisno pri traženju zemljišta, prije svega za gradnju obiteljske kuće, ali i drugih građevina. Često ću upućivati na Zakon o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07), pa ću ga zato dalje u tekstu nazivati skraćeno Zakonom. Pojedine pojmove neću detaljno objašnjavati jer ih se može pronaći u Zakonu ili pretraživanjem interneta. Ako mi se potkrade kakva greška ili propust, upozorite me da ispravim.

Svima je vjerojatno jasno da se obiteljska kuća može graditi isključivo unutar građevinskih područja koja su utvrđena dokumentima prostornog uređenja (prostornim planovima uređenja velikog grada/grada/općine). Tim dokumentima i Zakonom razlikuju se izgrađeni (čl. 2. pojam 1.3.) i neizgrađeni (čl. 2. pojam 1.4.) dijelovi građevinskog područja. Za neizgrađene dijelove potrebna je izrada urbanističkih planova uređenja (UPU-a, Zakon čl. 75.). Također je i za pojedine izgrađene dijelove dokumentom prostornog uređenja utvrđena izrada UPU-a ili DPU-a (detaljnih planova uređenja). Budući da građevinska područja utvrđena dokumentima prostornog uređenja nisu baš najbolje usklađena sa Zakonom, koji je novijeg datuma, izdano je tumačenje Ministarstva zaštite okoliša, prostornog uređenja i graditeljstva koje pokušava raspetljati nastale situacije.

Da ne zastranim, ukratko:
1. Tko želi graditi što prije, neka traži zemljište unutar izgrađenog dijela građevinskog područja za koje nije potrebna izrada UPU-a ili DPU-a, i neka obrati pažnju na pristup s prometne površine, o čemu nekoliko uputa slijedi dalje u tekstu.
2. Tko ima strpljenja čekati izradu UPU-a ili DPU-a, neka se u gradu/općini raspita o dinamici njihove izrade, da ne ostari čekajući. Neki od tih planova zbog nedostatka sredstava možda nikad neće ni biti rađeni, nego će poslužiti za čuvanje prostora.
3. Tko ima zemljište izvan građevinskog područja, a želi da postane građevinsko, neka prilikom izrade dokumenta prostornog uređenja podnese DOBRO obrazložen prijedlog da zemljište bude uvršteno u građevinsko područje. Dobra obrazloženja su npr. neposredna blizina postojećeg građevinskog područja, postojeća infrastruktura, slični primjeri, možda malo matematike o gustoći izgradnje i gustoći stanovništva i slično, a neprimjerena obrazloženja – ''oteto-prokleto'', ''ja sam taj-i-taj'', ''mojih desetero djece, pedesetero unučadi'', ''ubit ću se ako'', iako APP (ako prođe, prođe) metoda nije nužno neuspješna. Nema jamstva, ali vrijedi pokušati.

Novim Zakonom utvrđena je nužna uređenost građevne čestice (čl. 125. i 126.), a uglavnom je sporan pristup s prometne površine. Načelno, prometna površina treba biti ucrtana u katastarski plan i ispunjavati uvjete iz prostorno planske dokumentacije (širina kolnika, širina koridora, nogostupi i slično), a na tu temu izdano je par tumačenja:
- Pristup građevne čestice na (javno) prometnu površinu
- Okružnica za evidentiranje prometnih površina
Ovisno o odredbama planova, pristup s prometne površine nerijetko je moguće ostvariti pravom služnosti (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 91/96 + izmjene i dopune), ali tada se mogu dogoditi prilično nezahvalne situacije jer su susjedski odnosi lako kvarljiva roba!

Smisao pristupa na odgovarajuću prometnu površinu je omogućiti kretanje i pristup interventnog prometa (vatrogasna vozila, vozila hitne pomoći i sl.), opskrbe i sličnog. O tome već dugo ''govori'' Pravilnik o uvjetima za vatrogasne pristupe (NN 35/94, 55/94; čl. 6., Prilozi Pravilniku - Tablica 1), ali čini se da nikad nije bio dovoljno ozbiljno shvaćan.

Osim samog crteža, u dokumentu prostornog uređenja najvažniji su uvjeti gradnje za pojedina naselja ili zone. Njima su utvrđene najmanja i najveća veličina građevne čestice, njena izgrađenost i iskorištenost, katnost i visina građevine, udaljenosti od ruba građevne čestice, susjednih građevina i regulacijske crte, oblikovanje i niz sličnih smjernica. Tako je npr. na čestici površine 400 m2 negdje moguće graditi samostojeću katnicu, a negdje prizemnicu u nizu. Isto tako, ovisno o koeficijentima izgrađenosti i iskorištenosti, na čestici jednake površine, a u različitim naseljima/zonama, moguće graditi kuće različitih površina. Ako je pak neka katastarska čestica prevelika za oblikovanje građevne čestice, moguće ju je parcelirati uz odgovarajuću dokumentaciju (Zakon, čl. 191., 120. i 121.). Naravno, u duhu istih odredbi, nemojte kupovati samo dio katastarske čestice s namjerom kasnije parcelacije, jer su i suvlasnički odnosi lako kvarljiva roba!

Naglašavam da treba razlikovati pojmove katastarske i građevne čestice! Prvi je vezan uza vlasništvo, a drugi može i ne mora biti vezan uza vlasništvo, iako je najjednostavnije da bude.

Također je važno proučiti odredbe vezane uz promet i infrastrukturu, po potrebi uza zaštitu kulturne i prirodne baštine, a preporučam istražiti i što je moguće graditi u okolici kako se jednog dana ne biste našli u neželjenom okružju.

Sljedeći savjeti pisani su nasumce, ali nekome mogu zatrebati.

Prilikom kupnje neizostavni su zemljišnoknjižni uložak i kopija katastarskog plana za točno identificiranje zemljišta i vlasnika zemljišta. Površina čestice upisana u ta dva dokumenta nerijetko se razlikuje par kvadrata i nije velik problem, ali o tome više znaju geodeti.

Sadržaj teretovnice zemljišnoknjižnog uloška je ono što ponekad zadaje brige. Uglavnom se radi o uknjižbama hipoteka, prava služnosti i sličnih tereta.

U teretovnicu našeg zemljišta bio je upisan hipotekarni dug iz oko 1930. godine. Obratili smo se lokalnoj poreznoj upravi, kao pravnom slijedniku ondašnjeg vjerovnika, radi vraćanja duga i dobivanja brisovnog očitovanja. Iznos koji smo trebali platiti dobiven je preračunom izvornog iznosa duga u ondašnju vrijednost američkog dolara, a zatim preračunom u današnju vrijednost kune. Ne previše značajan iznos!

Naravno, postoje i neuknjiženi tereti, ali to je presložena tema.

Prodavatelji zemljišta, ili općenito nekretnina, često u postavljenu cijenu uračunavaju različite potencijale, ali ono što njima predstavlja vrijednost, nije nužno vrijednost kupcu, pa ne treba nasjedati. Podijelit ću ih u dvije kategorije:
1. one koji su ''zabetonirali'' cijenu nekretnine i neće od nje odstupiti makar prodavali godinama i makar bili u dugovima do grla,
2. one koji će omekšati čim im šušnete pored uha i ponekad znatno spustiti cijenu.
Treba ih samo dobro onjušiti!

Cijene nekretnina na područjima posebne državne skrbi su uglavnom prilično povoljne, a Zakonom o područjima posebne državne skrbi (NN 86/08) utvrđene su neke povlastice, kao i popis tih područja.

Kako se ne mogu suzdržati od socijalnih tema, evo last but not least napomene – kako je upravljanje nekretninama u našim krajevima tradicionalno muški posao, neka se osobe koje odgovaraju opisu ''ženske'' i ''mlade'' ne začude ako im prilikom traženja nekretnina u ruralnim, a često i u onim nimalo ruralnim krajevima, na upit o dokumentima ili nekim detaljima, bude odgovoreno protupitanjem: ''Sirota, a što se ti još nisi udala?'' ili ''Dušice, pa imaš li ti djece?''!